BGH-Urteil präzisiert Mängelbegriff beim Verkauf von Altbauwohnungen: Was Käufer beachten müssen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung den Mängelbegriff beim Kauf von Altbauwohnungen deutlich präzisiert. Die zentrale Aussage des Urteils: Selbst bei Altbauwohnungen in Flussnähe, die sich im Souterrain befinden, darf der Käufer erwarten, dass die Wohnung in einem trockenen und damit zum Wohnen geeigneten Zustand ist. Dies gilt selbst dann, wenn die Gesamtumstände beim Kauf Zweifel an der Beschaffenheit der Wohnung aufkommen lassen.

Kaufvertrag und Hinweis auf Feuchtigkeitsprobleme

Im zugrunde liegenden Fall erwarben die Käufer zwei Souterrainwohnungen in einem Altbau aus dem Jahr 1904. Das Gebäude war 1999 kernsaniert worden. Bereits im Maklerexposé wurde auf Feuchtigkeitsschäden an einer Außenwand hingewiesen. Bei den Besichtigungen fielen den Käufern diverse Probebohrungen und freigelegte Erdschichten auf. Im notariellen Kaufvertrag wurde ebenfalls auf die feuchte Außenwand hingewiesen, und es wurde ein üblicher Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart. Die Sanierung der feuchten Außenwand sollte nach dem Kauf auf eigene Rechnung der Käufer erfolgen, was bei der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt worden war.

BGH: Wohnung muss zum Wohnen geeignet sein

Der BGH stellte klar, dass eine Wohnung, die zum Wohnen vorgesehen ist, auch tatsächlich bewohnbar sein muss. Feuchtigkeitsschäden, die diese Nutzung beeinträchtigen, stellen einen Sachmangel dar, der grundsätzlich zu einem Schadensersatzanspruch führen kann. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine Altbauwohnung in einem kritischen Umfeld wie der Flussnähe handelt.

Klarstellung zur Haftung

Ein Haftungsausschluss für Sachmängel, wie er häufig in Kaufverträgen enthalten ist, kann nach der Entscheidung des BGH zwar grundsätzlich wirksam sein. Dieser greift jedoch nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Im vorliegenden Fall stellte der BGH fest, dass ein arglistiges Verschweigen nicht ausgeschlossen werden kann, da der Verkäufer die tatsächliche Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden möglicherweise bewusst verharmlost hat.

Fazit: Rechtliche Beratung ist entscheidend

Die Entscheidung des BGH zeigt deutlich, dass Käufer auch bei Altbauwohnungen in schwierigen Lagen Anspruch auf einen trockenen und bewohnbaren Zustand haben. Sollte die Wohnung Mängel aufweisen, ist eine rechtliche Beratung dringend anzuraten, um mögliche Ansprüche geltend zu machen. Die Kanzlei HENKELFRAU steht Ihnen als kompetenter Partner zur Seite, um Ihre Rechte durchzusetzen.

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