DEGI EUROPA - Aktuelle BGH-Rechtsprechung zu den Ansprüchen bei Immobilienfonds

Nach volkswirtschaftlichen Grundsätzen verdoppelt sich eine Kapitalanlage wertmäßig alle 10 Jahre. Dieses berücksichtigt die Rechtsprechung bei der Schadensbemessung. Erträge und Steuervorteile bleiben neben dem Schadensersatz erhalten.

Gemäß dem Urteil vom 31.05.2010 (II ZR 30/09 - BeckRS 2010, 16347) muss sich zwar der Anleger die mit der Anlage erzielten dauerhaften Steuervorteile im Wege des Vorteilsausgleichs auf seinen Schaden anrechnen lassen. Diese Anrechnung ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn feststeht, dass sich der Anleger in Kenntnis des Prospektfehlers an einem anderen Steuersparmodell mit vergleichbaren Steuervorteilen beteiligt hätte. Deshalb müssen auch Erträge erhalten bleiben.

Den Fondsanbieter treffen diversifizierte Aufklärungs-, Offenbarungs-, Beratungs-, Kontroll-, Informations-, Schutz- und Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das betreute Fremdvermögen. Bei Pflichtverletzungen sind Schadensersatzansprüche gegeben.

Aufklärungspflichtige Sachverhalte bei Immobilienfonds

1. Sittenwidrige Teuerung

2. Vollständige Information über das Objekt

3. Vermietungssituation

4. Information zur Initiatoren, Gründern oder Verflechtungen

5. Kosten und Innenprovisionen

6. Gesamtkosten

7. Innenprovisionen - Vertriebsprovisionen - Kickbacks

8. Zinssubventionen

9. Durchführungsrisiken

10. Wiederverkäuflichkeit

11. Verjährungsfrage

1.1 Sittenwidrige Teuerung

Eine Aufklärungspflicht besteht bei sittenwidriger Überteuerung. Dieses ergibt sich aus dem BGH-Beschluss vom 2. April 2009 (V ZR 177/08).

1.2 Vollständige Information über das Objekt

Die Informationen über das Objekt müssen vollständig sein (BGH-Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99, Wertpapiermitteilungen 2001, 25).

1.3 Vermietungssituation

Aufgeklärt werden muss auch, wenn die ins Auge gefasste Miete 100 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt (BGH-Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88/02).

1.4 Information zur Initiatoren, Gründern oder Verflechtungen

Viele Gesellschaften sind häufig mit der Kapitalanlage verflochten, um hohe Kosten zu produzieren. Hierüber muss umfassend aufgeklärt werden. Erforderlich sind Angaben über den Betreiber der zu errichten Anlage und über die finanzierende Bank, BGH-Urteil vom 14.01.2002 (II ZR 40/00, Wertpapiermitteilungen 2002,813) und BGH-Urteil vom 07.04.2003 (II ZR 160/02, WM 2003, 1086).

1.5 Kosten und Innenprovisionen - Rentabilitätsaufklärung

So genannte weiche Kosten sind etwa Honorare und Vergütungen, Vermittlungsprovisionen, Bürgschaftskosten, Fremdkapitalnebenkosten, Kosten einer Zins- und die Schließungsgarantie und Kosten für Treuhandschaft und Mittelverwendungskontrolle, ebenfalls gehört dazu die Liquiditätsreserve. Die Zusatzkosten sind so übersichtlich und strukturiert mitzuteilen, dass der durchschnittliche Anleger sie erkennen kann. Weiter ist zu erläutern, dass durch diese Kosten in die Rentabilität der Geldanlage gemindert wird (BGH-Urteil vom 1. März 2007 - II ZR 88/02, Wertpapiermitteilungen 2004,928).

1.6 Gesamtkosten

In dem BGH-Urteil vom 6. Februar 2006 (ZR II 329/04, Wertpapiermitteilungen 2006, 905), werden Angaben zu den Gesamtkosten verlangt. Für den Anleger ist es wichtig zu wissen, in welchem Umfang sein Kapital nicht in das Objekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffung- und Herstellungskosten verwendet wird.

1.7 Innenprovisionen - Vertriebsprovisionen - Kickbacks

Grundsätzlich besteht keine Aufklärungspflicht des Verkäufers über die versteckten Innenprovisionen als Teil des Preises. Eine Ausnahme besteht bei der Sittenwidrigkeit, wenn der Erwerbspreis den Wert der Anlage um 100 % übersteigt, BGH-Urteil vom 14. März 2003 (V ZR 308/02, WM 2003, 1686).

Die vorliegende Situation gilt allerdings nur, wenn kein Beratungsvertrag zustande kommt. Ein Beratungsvertrag kommt zu Stande bei einem mündlichen Kontakt in Bezug auf die Anlage.

1.8 Zinssubvention und Aufklärung

Wenn ein Verkäufer mit einem Berechnungsbeispiel Angaben zur Rendite des Objekts macht, kommt ein Beratungsvertrag zu Stande. Wird die dargestellte Rendite nur deswegen erreicht, weil der Verkäufer Zahlungen zur Zinssubvention leistete, so muss er den Käufer darüber aufklären (BGH-Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, Wertpapiermitteilungen 2008,89).

1.9 Durchführungsrisiken

Geschuldet ist eine Aufklärung über die Durchführungsrisiken zum Beispiel in Bezug auf die Finanzierbarkeit, aber auch in Bezug auf rechtliche Durchführungsrisiken (BGH-Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02, Wertpapiermitteilungen 2003,1086).

1.10 Wiederverkäuflichkeit (Fungibilität)

Positive Angaben zur Wiederverkäuflichkeit führen zur Haftung, wenn es sich nicht nur um eine erkennbar unverbindliche Werbeaussage handelt (BGH-Urteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, Wertpapiermitteilungen 2007, 542). Die Behauptung, die Investition sei risikolos, da der Wiederverkauf zu einem bestimmten Preis jederzeit möglich sei, begründet eine Haftung wegen falscher Angaben über das Verlustrisiko (BGH-Urteil vom 7.4.2003 - II ZR 160/02, Wertpapiermitteilungen 2003, 1086).

1.11 Verjährung

Entgegen bisheriger Ansicht endet die Frist bei der bürgerlich-rechtlichen Prospekthaftung nicht nach drei Jahren nach dem Erwerb. Die Prospekthaftung kann nach der BGH-Rechtsprechung auch auf Umstände nach Ablauf von drei Jahren gestützt werden, und zwar wegen der Verletzung von später entstandenen Offenbarungspflichten hinsichtlich weiter entstandener Risiken.

Gerne werden weitere Rechtsauskünfte kollegialiter erteilt (kollegialiter = kostenfrei).