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Einigungsvertrag bricht DDR-Mietverhältnisse
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Auf diese etwas verkürzte Form lässt sich eine Entscheidung reduzieren, die der Bundesgerichtshof am 13. November 2024 (Az.: VIII ZR 15/23) getroffen hat. Im Kern ging es darum, dass ein noch aus DDR-Zeiten stammender Mietvertrag bestimmte, dass das Mietverhältnis endet durch:
a) Vereinbarung der Vertragspartner,
b) Kündigung durch den Mieter,
c) gerichtliche Aufhebung.
Das Mietobjekt war an einen privaten Dritten veräußert. Dieser machte nunmehr Eigenbedarf geltend. Der Beklagte argumentierte, gestützt auf die vertragliche Regelung und das ZGB (Zivilgesetzbuch) der DDR, dass, wenn die Eigenbedarfskündigung nicht generell ausgeschlossen sei, sie zumindest nur unter den verschärften Regularien des DDR-ZGB möglich sei, welches voraussetzte, dass aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen die Wohnung dringend benötigt werde.
Ein solches dringendes Benötigen hingegen kennt das BGB nicht.
Während das Amtsgericht der Klage des Eigentümers auf Räumung stattgegeben hatte, hat das Landgericht Berlin die Räumungsklage abgewiesen. Der BGH indes stellte das erstinstanzliche klageabweisende Urteil wieder her. Er argumentierte damit, dass mit den Regelungen des Einigungsvertrages und der entsprechenden Überleitungsvorschrift im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) der Gesetzgeber klargestellt habe, dass ab dem Zeitpunkt des Beitrittes für entsprechende Vertragsverhältnisse ausschließlich das Recht der Bundesrepublik und damit das BGB (Bürgerliche Gesetzbuch) maßgeblich ist. Nach Art. 232 § 2 EGBGB sei abschließend geregelt, dass die Fortgeltung einer etwaigen abweichenden Regelung nicht in Betracht komme. Dies gelte selbst dann, wenn diese Regelung im Vertrag nicht etwa nur deklaratorischen Charakter habe, wofür vieles spräche, sondern als eigenständige vertragliche Bestimmung anzusehen wäre.
Der BGH argumentiert hier insbesondere mit den speziellen Regelungen im EGBGB, die nach der Einführung des BGB galten und die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung für Vermieter zunächst eine Zeit lang begrenzten.
Damit steht fest, dass altvertragliche, noch aus DDR-Zeiten stammende Regelungen zur Beschränkung des Kündigungsrechtes, soweit sie in Formularverträgen festgehalten sind, grundsätzlich keine vom BGB abweichende Bedeutung entfalten können. Die gelegentlich vertretene Auffassung, eine Eigenbedarfskündigung sei durch diese Regelung erschwert oder gar ausgeschlossen, ist damit endgültig nicht mehr haltbar.
[Detailinformationen: RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Telefon 0351 80718-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de]
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