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Neuerungen bei der Verrechnung von Barkautionen nach Beendigung des Mietverhältnisses
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich jüngst (Entscheidung vom 10. Juli 2024, Az.: VIII ZR 184/23) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein Vermieter der sich nicht innerhalb von sechs Monaten zu der Frage geäußert hat, ob er bei Bestehen einer Barkaution wegen Beschädigung/Verschlechterung der Mietsache noch Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen möchte, dies in einem späteren Rückforderungsprozess des Mieters gegenüber der Kaution immer noch einwenden und mit entsprechenden Schadensersatzansprüchen die Aufrechnung erklären kann.
Zur Ausgangslage
Im vom BGH entschiedenen Fall hatte die Mieterin eine Barkaution hinterlegt. Als der Mietvertrages beendet war (und die ursprüngliche Mieterin bereits verstorben, was für den Fall aber ohne Belang ist), erklärte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten sechs Monate und zwölf Tage nach Beendigung des Mietverhältnisses die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Verschlechterung der Mietsache, rechnete über die Kaution ab und behielt diesen Betrag ein. Die Klägerin hielt es für unzulässig, weil die Geltendmachung der Schadensersatzansprüche nicht innerhalb der Verjährungsfrist von sechs Monaten erfolgt sei. Sie konnte sich dazu auf eine Rechtsprechung des Land- und Kammergerichts Berlin (Letzteres mit Beschluss vom 18. Dezember 2019, Az.: 8 U 104/17) berufen.
Das Gericht vertrat die Auffassung, dass es an einer für die Aufrechnung erforderlichen Aufrechnungslage fehle. Wer eine Schadensersatzforderung habe, der habe gemäß § 249 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Wahlrecht. Er könne von dem Verpflichteten, also hier dem Schuldner respektive dem Mieter, nach seiner Wahl entweder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes oder den dafür notwendigen Geldbetrag verlangen. Solange dieses Wahlrecht nicht ausgeübt und eine Geldforderung nicht verlangt worden sei, so das Kammergericht, fehle es an einer entsprechenden Gleichartigkeit der Forderungen. Diese Aufrechnungslage müsse innerhalb der sechs Monate eintreten, andernfalls könne nicht mehr die Aufrechnung erklärt werden.
Die Entscheidung des BGH
Das hat der BGH grundsätzlich anders gesehen. Er hält die Ausnahmevorschrift des § 215 Abs. 1 BGB für anwendbar, wonach die Aufrechnung bzw. die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes nicht durch Verjährung ausgeschlossen wird, wenn und soweit der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.
Der BGH gab dem Vordergericht noch insoweit recht, als tatsächlich eine Gleichartigkeit der Leistung nicht begründet werden kann. Gleichwohl meinte er jedoch, dass aus § 215 Abs. 1, 1. Alt. BGB, gleichwohl nicht folge, dass in diesem Fall bei einer Barkautionsabrede die Aufrechnung ausgeschlossen sei, denn so der BGH:
„… Unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage, welche einer im Wohnraummietverhältnis getroffenen Barkautionsabrede typischerweise – und mangels festgestellter oder sonst ersichtlicher Besonderheiten auch hier – zu Grunde liegt, ist diese regelmäßig dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.“
Damit muss im Zweifel jeder Mieter, der bis zum Zeitpunkt der Klageerhebung möglicherweise noch keine Kautionsabrechnung erhalten hat, grundsätzlich zunächst auf Kautionsabrechnung klagen. Er muss auch nach Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten damit rechnen, dass der Vermieter mit Ansprüchen gegen die Kaution aufgerechnet.
[Detailinformationen: RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Telefon 0351 80718-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de]
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