Erbengemeinschaft am Grundstück – die Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung)

Sind sich Erben darüber uneinig, wie mit einem im Nachlass befindlichen Grundstück umzugehen ist, so bietet sich die Teilungsversteigerung zur Auflösung der Erbengemeinschaft am Grundstück an. Dadurch wird das unteilbare Grundstück in einen teilbaren Nachlassgegenstand (den Versteigerungserlös) umgewandelt.

Voraussetzung ist, dass keine Erblasser-Anordnungen existieren, welche der Teilungsversteigerung entgegenstehen.

Der Erlös wird nach einem von dem Versteigerungsgericht angefertigten Verteilungsplan verteilt. Stimmen alle Miterben dem Plan zu, wird der Erlös entsprechend ausgeschüttet. Ein Miterbe, der dem Plan nicht zustimmt, kann die Gesamtausschüttung verhindern. Das Versteigerungsgericht hinterlegt sodann den Versteigerungserlös beim Amtsgericht und die Erben führen den Streit um die Verteilung in einem gesonderten Prozess, während das Geld sicher aufbewahrt ist.

Im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens sollten die Beteiligten folgende Aspekte beachten:

Die Miterben, die nicht das Ziel verfolgen, das Versteigerungsobjekt selbst zu einem möglichst günstigen Preis zu erhalten, haben Interesse an einer erfolgreichen Versteigerung zu einem möglichst hohen Teilungsversteigerungserlös. Um dieses Ziel zu erreichen, sollten sie dafür sorgen, dass alle im Grundbuch eingetragenen Grundstücksbelastungen, welche nicht oder zu einem erheblichen Teil nicht mehr valutieren (Grundschulden oder Hypotheken für bereits ganz oder zu einem erheblichen Teil zurückgeführte Darlehen), zum Zeitpunkt der Versteigerung gelöscht oder auf den angemessenen Betrag reduziert sind, weil diese sonst in voller Höhe bei der Wertgrenze für das geringste Gebot berücksichtigt werden müssen.

Auch sonstige Belastungen (beispielsweise ein Wohnungsrecht für eine bereits verstorbene Person) sollten gelöscht werden.

Falls man die Versteigerung nicht selbst beantragt hat, stellt sich in der Regel die Frage, ob man dem Verfahren beitritt, um eigene Verfahrensrechte zu haben. Hier empfiehlt sich abzuwarten, bis das Gericht den Gutachter mittels Beschluss eingesetzt hat, denn dies geschieht nur dann, wenn der Antragsteller den Kostenvorschuss hierfür eingezahlt hat. Der Beitretende wird somit nicht in die Kostenvorschusspflicht für den Gutachter einbezogen, sofern sein Beitritt nach dem Gerichtsbeschluss erfolgt.

Man kann und sollte auch Eigeninitiative ergreifen, um den Bieterkreis zu erhöhen und damit zu einer möglichst hohen Konkurrenz innerhalb des Versteigerungstermins zu gelangen, die den Preis nach oben bringt. Beispielsweise können private Bekanntmachungen der Versteigerung erfolgen.

Bevor man die Teilungsversteigerung beantragt, sollte man berücksichtigen, dass auch hinsichtlich des Versteigerungserlöses die Spekulationssteuer ausgelöst werden kann. Man sollte sich also vergewissern, dass die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Im Rahmen des Versteigerungsverfahrens gibt es einige Wertgrenzen. Ein Gebot ist grundsätzlich nur zulässig, wenn es das Mindestbargebot erreicht. Das bedeutet, das Gebot muss mindestens die Verfahrenskosten und die öffentlichen Lasten decken.

Sind Belastungen eingetragen, müssen auch diese durch das Gebot gedeckt sein (= sog. geringstes Gebot).

Im ersten Versteigerungstermin gilt außerdem die 5/10-Wertgrenze. Das bedeutet, dass das Grundstück im ersten Termin nur dann versteigert wird, wenn ein zulässiges Gebot auch mindestens 5/10 des vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswertes erreicht.

Findet sich nun im ersten Termin kein Bieter, der mindestens 5/10 bietet, will man aber erreichen, dass es einen weiteren Versteigerungstermin gibt, in dem diese Wertgrenze nicht mehr gilt, so kann man, ohne selbst den Zuschlag zu erhalten, ein zulässiges Gebot (also das Mindestbargebot bzw. ggfls. geringstes Gebot) abgeben, dass unter der 5/10-Grenze liegt. Dann kommt es zu einem zweiten Termin, in dem die 5/10-Grenze nicht gilt.