Gekauft wie gesehen? Verdeckte Mängel beim Immobilienkauf: Ansprüche gegen den Verkäufer

Versteckte Mängel beim Hauskauf – „Gekauft wie gesehen“?

Auch, wenn Sie eine Immobilie gekauft haben und dabei die Gewährleistung ausgeschlossen haben (Umgangssprachlich:„ Gekauft, wie gesehen“) stehen Ihnen Ansprüche gegen die Verkäufer zu, wenn dieser Ihnen die Mängel arglistig verschwiegen hat. 

Sollten Sie nach dem Kauf Ihres Hauses versteckte Mängel entdecken, sind wir für Sie da, um Sie zu vertreten. Wir setzen uns engagiert dafür ein, Ihre Rechte durchzusetzen, sei es in Form von Schadensersatz oder dem Rücktritt vom Kaufvertrag. Darüber hinaus prüfen wir auch die Möglichkeit einer Preisminderung und setzen diese, wenn möglich, für Sie durch.

Was sind Versteckte Mängel?

Ein versteckter Mangel liegt vor, wenn ein Mangel an einer Sache, beispielsweise an einem erworbenen Haus oder einer Wohnung, zum Zeitpunkt des Verkaufs vorhanden ist, aber für den Käufer nicht offensichtlich erkennbar ist. Anders ausgedrückt handelt es sich um Mängel, die bei einer üblichen Untersuchung nicht ohne Weiteres entdeckt werden können. Die häufigsten versteckten Mängel in unserer Praxis sind bei Bestandsimmobilien:

• Feuchtigkeitsschäden: Versteckte Feuchtigkeitsschäden können sich in Form von Schimmelbildung, verrottendem Holz oder anderen strukturellen Problemen manifestieren. Diese sind oft nicht sofort erkennbar und können im Laufe der Zeit schwerwiegende Auswirkungen haben.

• Schädlingsbefall: Ein Befall von Schädlingen wie Termiten oder Holzwürmern kann oft versteckt sein und erst später entdeckt werden. Dies kann zu erheblichen strukturellen Schäden führen, die den Wert der Immobilie mindern.

• Elektrische Probleme: Verkabelungsprobleme, unsachgemäß installierte Elektroanlagen oder veraltete Verkabelung können versteckte Mängel sein. Diese können zu Stromausfällen, Kurzschlüssen oder anderen gefährlichen Situationen führen.

• Undichte Dächer: Ein undichtes Dach kann schwer zu entdecken sein, insbesondere wenn die Undichtigkeit sich schleichend entwickelt. Feuchteschäden und Schimmelbildung können die Folge sein.

• Verdeckte Baumängel: Hierzu gehören etwa Fehler in der Bauausführung, unzureichende Baustoffqualität oder unsachgemäße Installation von Bauteilen. Solche Mängel können die strukturelle Integrität des Gebäudes beeinträchtigen und sind nicht immer offensichtlich.

Was kann ich tun, wenn ich versteckte Mängel entdeckt habe? Gilt hier: „gekauft, wie gesehen“?

„Gekauft wie gesehen“ heißt es umgangssprachlich oft so schön. Aber dies gilt eben nicht, wenn dem Verkäufer ihrer Immobilie die Mängel bekannt waren und er Sie Ihnen verschwiegen hat. In diesem Fall stehen Ihnen Ansprüche zu.

Wann liegt eine Arglistige Täuschung vor?

Arglistig verschwiegener Mangel: Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn der Verkäufer von einem Mangel Kenntnis hat und ihn dennoch absichtlich verschweigt. Dies kann beispielsweise bei nicht offensichtlichem Schimmelbefall oder einem feuchten Keller der Fall sein. In einer solchen Situation hat der Käufer das Recht, Schadensersatz zu fordern und gegebenenfalls die Rückabwicklung des Kaufvertrags zu verlangen. Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer vorsätzlich falsche Informationen über den Zustand der Immobilie gibt oder seine Pflicht zur Aufklärung verletzt.

Welche Rechte hat der Käufer?

Wurden diese Mängel vom Verkäufer bewusst verschwiegen, kann dies als arglistige Täuschung gewertet werden. In solchen Fällen haben Sie als Käufer  unter anderem Rechte wie Rücktritt vom Kaufvertrag, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz.

• Anfechtung des Kaufvertrages: Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: Bei bewusster Täuschung durch den Verkäufer kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten und Schadensersatz fordern.

• Rücktritt vom Kaufvertrag: Sie können unter Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Kaufvertrag wird dann rückabgewickelt. Sie das Grundstück zurück und erhalten den Kaufpreis wieder.

• Minderung: Bei Wertminderung der Immobilie aufgrund von Mängeln kann der Käufer eine Kaufpreisminderung verlangen.

Wer trägt die Beweislast?

Für Ansprüche gegen den Verkäufer aufgrund von arglistiger Täuschung trägt der Käufer die volle Beweislast. Das heißt: Der Käufer muss in einem gerichtlichen Verfahren nachweisen, dass der Verkäufer von den Mängeln wusste und diese verschwiegen hat. 

Wie gehen Sie vor? Wie sichere ich Beweise? 

Ihr weiteres Vorgehen:

• Machen Sie Fotos der Mängel
• Lassen Sie die Mängel von einer Fachfirma begutachten

Tipp: Vorläufig ist es in den meisten Fällen ausreichend einen detaillierten Kostenvoranschlag eines Fachunternehmens zu besorgen. Dieser ist stets kostenlos.

• Sammeln Sie Beweise für die Kenntnis des Verkäufers. Diese können sein: Zeugen, Urkunden, Gutachten

Tipp: Gerade bei Bestandsimmobilien macht es häufig sind die Nachbarn zu befragen. Haben die sich üb er die Mangelhaftigkeit mit Ihren Verkäufern unterhalten? Falls ja, kämen diese als Zeugen in Betracht. Oder haben die Nachbarn Handwerker bei dem Verkäufer gesehen? Sind Ihnen vor dem Verkauf Maßnahmen zur Kaschierung der Mängel aufgefallen, wie Überstreichen von Mauerrissen oder dem Verdecken von Feuchtigkeitsspuren oder Schimmel? 

• Besprechen Sie Ihre nächsten Schritte mit uns. In diesen sehr belastenden Situationen stehen wir Ihnen zur Seite. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch und erhalten Sie eine vorläufige professionelle Einschätzung.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie birgt Risiken, insbesondere im Hinblick auf versteckte Mängel. Käufer sollten bei Mängeln zügig handeln und umgehend Beweise sichern, um ihre Ansprüche geltend zu machen. Gerne unterstützen wir Sie in diesem Bereich. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Website unter https://www.voss.legal/