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Grundstücksnutzung durch Dritte: Änderung und Erlöschen einer Grunddienstbarkeit
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Wenn einem Nachbarn oder Dritten das Recht zur Nutzung eines Grundstücks eingeräumt wird, beispielsweise in Gestalt eines Wegerechtes, dann handelt es sich rechtlich um eine Grunddienstbarkeit. Im Unterschied zum Nießbrauch erlaubt eine Grunddienstbarkeit nur bestimmte Nutzungen. Außerdem wird bei einer Grunddienstbarkeit das Nutzungsrecht nicht einer bestimmten Person zu gewiesen, sondern zugunsten des jeweiligen Eigentümers des anderen anderen Grundstücks bestellt. Wird das Grundstück vererbt oder verkauft, geht die Grunddienstbarkeit also automatisch auf den neuen Eigentümer mit über. Kann eine Grunddienstbarkeit eigentlich auch geändert oder sogar gelöscht werden und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen? Darum geht es im nachfolgenden Rechtstipp.
Änderung durch Vereinbarung
Eine Grunddienstbarkeit gilt grundsätzlich unbefristet, wenn nichts anderes in der Bestellungsurkunde vereinbart wurde, und kann inhaltlich nicht einseitig geändert werden. Eine Änderung ist deshalb im Regelfall nur möglich, wenn sich die Eigentümer der betroffenen Grundstücke einigen und die Änderung dann auch im Grundbuch eingetragen wird.
Änderung der Verhältnisse
Manchmal ändern sich die Verhältnisse oder Bedürfnisse der Eigentümer. Bei der Frage, ob sich die Grunddienstbarkeit mit einer Änderung der tatsächlichen (Nutzungs)verhältnisse ändert, kommt es darauf an, ob über den Inhalt der Grunddienstbarkeit bereits konkrete Vereinbarungen in der Bestellungsurkunde getroffen wurden (Beispiel: konkrete Festlegung einer exakten Wegbreite beim Wegerecht). Ist dies nicht der Fall, kann sich tatsächlich die Grunddienstbarkeit mit einer Änderung der Bedürfnisse oder Verhältnisse ändern.
Kann eine Grunddienstbarkeit erlöschen?
Automatisch erlischt eine Grunddienstbarkeit im Regelfall nicht, denn zeitlich werden Grunddienstbarkeiten in den meisten Fällen unbefristet bestellt. Soll die Grunddienstbarkeit gelöscht werden, ist ebenfalls eine Einigung der Eigentümer erforderlich. Konkret muss der Berechtigte eine sogenannte Aufgabeerklärung abgeben. Bei mehreren Eigentümern als Berechtigten müssen alle Miteigentümer eine solche Erklärung abgeben. Schließlich muss die Löschung im Grundbuch eingetragen werden. Bei Unklarheiten zum Herrschvermerk und sonstigen Unwägbarkeiten kann es rechtlich kompliziert werden und dann sollte fachkundige Unterstützung eines im Immobilienrecht erfahrenen Anwalts hinzugezogen werden.
In welchen Fällen verjährt eine Grunddienstbarkeit?
Viele wissen nicht, dass eine Grunddienstbarkeit auch verjähren kann und sie bei Eintritt der Verjährung ohne Weiteres kraft Gesetzes erlischt. Eine Grunddienstbarkeit verjährt allerdings nur dann, wenn auf dem durch die Grunddienstbarkeit belasteten Grundstück eine neue Anlage errichtet wird, die die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt. Außerdem muss hinzukommen, dass die neue Anlage dann längere Zeit vom Grunddienstbarkeitsberechtigten nicht beanstandet wird. Was unter einer "längeren Zeit" zu verstehen ist, wird unterschiedlich beurteilt. Zur Verjährungsfrage gibt es verschiedene gerichtliche Entscheidungen. Bei lediglich teilweiser Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit, kommt auch ein teilweises Erlöschen in Betracht. Maßgeblich sind immer die Umstände des Einzelfalles.
Vereinigung, Teilung, Zwangsversteigerung und dauerndes Unmöglichwerden
Neben der Möglichkeit der Verjährung kann eine Grunddienstbarkeit auch durch Vereinigung des herrschenden und des dienenden Grundstücks oder die Zuschreibung des einen Grundstücks als Bestandteil des anderen Grundstücks erlöschen. Auch bei einer Teilung sowohl des berechtigten als auch des herrschenden Grundstücks kann ein (teilweises) Erlöschen der Grunddienstbarkeit denkbar sein.
Bei der Zwangsversteigerung des dienenden Grundstücks hingegen kommt es darauf an, ob die Grunddienstbarkeit in das geringste Gebot fällt (dann bleibt sie bestehen) oder ob sie im Rang nach dem Recht des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers steht (dann erlischt sie).
Die Löschung der Grunddienstbarkeit kann auch verlangt werden in Fällen, in denen die Ausübung der Berechtigung dauerhaft ausgeschlossen ist, weil eine Veränderung der Grundstücke erfolgt ist. Auch hier kommt es entscheidend auf die Einzelfallumstände an.
Die dargestellten Gründe für ein Erlöschen einer Grunddienstbarkeit sind nicht abschließend. Für eine konkrete Beurteilung, ob eine Grunddienstbarkeit noch besteht oder nicht, sollte stets fachkundiger anwaltlicher Rat eingeholt werden.
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