Immobilienkauf in Dänemark

In Dänemark ist die Beratung durch einen Anwalt beim Immobilienkauf nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch sinnvoll. Nicht nur weil Anwälte über die nötige Erfahrung und Expertise verfügen, sondern auch, damit dass Sie beim Immobilienkauf in Dänemark ruhig schlafen können. Ein Umzug ist eine große Entscheidung für die meisten Menschen. Und unabhängig davon, ob Sie Käufer oder Verkäufer sind, der Kauf/Verkauf eines Objekts – insbesondere im Ausland – ist eine wichtige finanzielle Entscheidung.

Immobilienkauf in Dänemark – welche Bedingungen müssen erfüllt werden?

Ständiger Wohnsitz in Dänemark

Wenn Sie Ihren ständigen Wohnsitz schon in Dänemark haben, können Sie im Ausgangspunkt Immobilien in Dänemark kaufen. Dies gilt sowohl für Immobilien, die als Hauptwohnsitz benutz werden sollen, als auch für Immobilien, die als Zweit- oder Nebenwohnsitz (Ferienhaus) bestimmt sind.

Einen ständigen Wohnsitz zu haben, heißt, dass Sie eine ”besonders enge Verbindung zu Dänemark” haben, und in diesem Zusammenhang wird darauf aufgehoben, dass Sie Ihren ”festen und dauerhaften Wohnsitz ” in Dänemark haben. Deshalb wird eine Beschreibung Ihrer Beziehung zu Dänemark verlangt.

Das dänische Registergericht (tinglysningsretten) entscheidet, ob Sie Ihren ständigen Wohnsitz in Dänemark haben. Die dänische Behörde, Civilstyrelsen, wird eine Vorabbeurteilung beim Eingang eines Antrages vornehmen.

Bei der Beurteilung davon, inwieweit Sie einen ständigen Wohnsitz in Dänemark haben, wird vom Registergericht u.a. darauf Wert gelegt, seit wie lange Sie in Dänemark wohnen, ob Ihre Familie in Dänemark wohnt, und in diesem Zusammenhang auch, ob Sie eventuell Kinder haben, die in dänischen Kindergärten sind, ob Sie Dänisch sprechen, Dänisch-Unterricht bekommen haben u.a.m.

Mindestens 5 Jahre in Dänemark gewohnt

Wenn Sie mindestens 5 Jahre in Dänemark gewohnt haben, können Sie im Ausgangspunkt eine Immobilie in Dänemark erwerben. Dies gilt sowohl für Immobilien, die als Hauptwohnsitz benutz werden sollen, als auch für Immobilien, die als Zweit- oder Nebenwohnsitz (Ferienhaus) bestimmt sind. Bei den 5 Jahren wird nicht verlangt, dass es sich um einen zusammenhängenden Zeitraum handelt. Sie müssen eine eidesstattliche Versicherung abgeben, in der Sie erklären, dass Sie diese Bedingung erfüllen.

EU-Bürger/in

Wenn Sie keinen ständigen Wohnsitz in Dänemark haben, oder mindestens 5 Jahre in Dänemark gewohnt haben, können Sie trotzdem unter gewissen Umständen als EU-Bürger/in eine Immobilie in Dänemark erwerben, falls Sie eine Reihe von Bedingungen erfüllen:

• Arbeitnehmer in Dänemark oder einem anderen EU/EWR-Land sind

Wenn Sie Arbeitnehmer in Dänemark oder einem anderen EU/EWR-Land sind, dürfen Sie eine Immobilie erwerben, die als Hauptwohnsitz benutz werden soll. Voraussetzung ist, dass es sich nicht um ein Ferienhaus oder -grundstück handelt oder um eine Immobilie, die für diesen Zweck benutz wird.

• Wirtschaftlich unabhängig oder Student/in in Dänemark sind

Wenn Sie Wirtschaftlich unabhängig oder Student/in in Dänemark sind, dürfen Sie eine Immobilie erwerben, die als Hauptwohnsitz benutz werden soll, falls es sich nicht um ein Ferienhaus oder -grundstück handelt, und falls Sie eine von der dänischen Behörde für die internationale Rekrutierung und Integration (Styrelsen for International Rekruttering og Integration) (SIRI) ausgestellte EU-Aufenthaltskarte besitzen.

• Selbstständige Tätigkeit in Dänemark ausüben

Falls Sie sich in Dänemark niedergelassen haben oder niederlassen werden, um selbstständige Tätigkeit auszuüben, dürfen Sie eine Immobilie erwerben, die als Hauptwohnsitz benutz werden soll, oder die Voraussetzung für die Ausübung selbstständiger Erwerbstätigkeit in Dänemark ist, beispielsweise den Betrieb eines Bed & Breakfast. Dies ist dadurch bedingt, dass es sich bei der Immobilie nicht um ein Ferienhaus oder -grundstück handelt oder um eine Immobilie, die für diesen Zweck benutz wird.

• In Dänemark eine Zweigniederlassung oder Agentur einrichten oder Dienstleistungen erbringen

Wenn Sie in Dänemark eine Zweigniederlassung oder Agentur eingerichtet haben oder einrichten werden oder Dienstleistungen erbringen oder in Anspruch nehmen werden, dürfen Sie eine Immobilie erwerben, die als Hauptwohnsitz benutz werden soll, oder die Voraussetzung für die Ausübung selbstständiger Erwerbstätigkeit in Dänemark ist. Dies ist dadurch bedingt, dass es sich bei der Immobilie nicht um ein Ferienhaus oder -grundstück handelt oder um eine Immobilie, die für diesen Zweck benutz wird.

• SE-Gesellschaft, Zweigniederlassung oder Agentur

Falls Sie eine SE-Gesellschaft haben, die nach deutschem oder dänischem Gesetz gegründet worden ist, die Agenturen oder Zweigniederlassungen in Dänemark eingerichtet hat oder einrichten wird oder Dienstleistungen in Dänemark erbracht hat oder erbringen wird, dürfen Sie Immobilien erwerben. Dies ist dadurch bedingt, dass es sich bei der Immobilie nicht um ein Ferienhaus oder -grundstück handelt oder um eine Immobilie, die für diesen Zweck benutz wird.

Erwerb eines Ferienhauses (sommerhus) in Dänemark 

Im Ausgangspunkt dürfen Sie ein Ferienhaus in Dänemark erwerben, falls Sie Ihren ständigen Wohnsitz in Dänemark haben oder mindestens 5 Jahre lang in Dänemark gewohnt haben.

In anderen Fällen als dem obengenannten dürfen Sie ausschließlich ein Ferienhaus in Dänemark erwerben, wenn Sie eine Genehmigung von der Behörde Civilstyrelsen erhalten haben.  Eine Genehmigung zum Erwerb eines Ferienhauses wird nur erteilt, falls Sie eine besonders enge Verbindung zu Dänemark haben.

Immobilienkauf in Dänemark – Überprüfung des Kaufvertrages u.a.m.

Wenn Sie die Bedingungen für den Erwerb einer Immobilie in Dänemark erfüllen, können wir Sie im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie unterstützen. In Dänemark ist im Gegensatz zu beispielsweise in Deutschland und Frankreich kein Notar vorgeschrieben. Deshalb wird empfohlen, sich im Zusammenhang mit der Durchführung des Kaufs bzw. Verkaufs durch einen Anwalt beraten zu lassen.

Im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie überprüfen wir eine ganze Reihe von Dokumenten, um uns einen Überblick darüber zu verschaffen, genau was von Ihnen erworben wird, und Ihnen auf dieser Grundlage die erforderliche rechtliche Beratung zu leisten. Zu den Dokumenten, die von uns geprüft werden, gehören u.a.:

1. Kaufvertrag.
2. Verkaufsexposee.
3. Grundbuchauszug.
4. Dienstbarkeiten.
5. Tankzertifikat u.a.m. (vergrabener Öltank).
6. Mitteilung des dän. Gebäude- und Wohnungsregisters.
7. Zustandsbericht.
8. Prüfbericht zu Elektroinstallationen.
9. Angebot über Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel (ejerskifteforsikring).
10. Hausversicherung.
11. Bericht zur Energieeffizienzklasse (energimærkningsrapport).
12. Bescheinigung bez. Bodenkontamination.
13. Datenbericht zur Immobilie (ejendomsdatarapport).
14. Satzung, Protokolle und Bilanzen, falls es einen Anlieger- bzw. Grundeigentümerverein gibt.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag – der Vertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer – ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf.

In Dänemark wird der Kaufvertrag von dem Immobilienmakler abgefasst, der der Berater des Verkäufers der Immobilie ist. Deshalb ist es außerordentlich wichtig, dass Sie den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung selbst durchlesen.

Aus dem Kaufvertrag geht u.a. hervor, wer der Käufer und der Verkäufer der Immobilie sind, welches Objekt verkauft wird und zu welchen Bedingungen. Dabei handelt es sich beispielsweise um den Preis, den Tag der Übergabe, mitübertragene Haushaltsgegenstände (Herd, Kühlschrank, Einbauschränke u.a.m) sowie den Vorbehalt, dass der Vorvertrag durch den RA des Käufers genehmigt wird (advokatforbehold).

Der Kaufvertrag unterliegt dem dänischen Vertragsgesetz (aftaleloven). Dies bedeutet in der Praxis, dass sowohl Sie als auch der Verkäufer durch den Vertrag gebunden sind, wenn Sie ihn unterzeichnet haben. Deshalb ist es wichtig, dass Sie keinen Vertrag unterzeichnen, ohne ihn zunächst mit Ihrem Anwalt besprochen zu haben, oder dass Sie den Kaufvertrag unter dem Vorbehalt unterzeichnen, dass der Vertrag durch Ihren Anwalt genehmigt wird (advokatforbehold), das heißt, dass die Durchführung des Kaufvertrages durch die Genehmigung des Vertrages durch Ihren Anwalt bedingt ist. Wenn der Anwalt den Vertrag nicht genehmigt, haben Sie die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten, ohne dass dadurch Kosten entstehen.

Wenn im Kaufvertrag kein solcher Vorbehalt (advokatforbehold) vorgesehen ist, haben Sie jedoch ein gesetzliches Widerrufsrecht. Im Falle der Ausübung des gesetzlichen Widerrufsrechts müssen Sie jedoch 1 % des Kaufpreises an den Käufer leisten.

Nach der Unterzeichnung eines Kaufvertrages mit dem Vorbehalt, dass der Vertrag durch einen Anwalt genehmigt wird, hat der Anwalt normalerweise zwischen 3 und 5 Werktagen, um den Vertrag und die Anlagen dazu zu überprüfen.

Ein solcher Vorbehalt kann auch später bei einer etwaigen Neuverhandlung der Preise oder Bedingungen benutzt werden, wenn es sich bei der Überprüfung der Dokumente herausstellt, dass einzelne Tatbestände nicht mit den Angaben Ihnen gegenüber bei der Abgabe des Kaufangebotes übereinstimmen, beispielsweise wenn es sich herausstellt, dass der Zustand der Immobilie schlechter ist als zunächst angenommen.

Was versteht man unter Dienstbarkeiten?

Dienstbarkeiten sind Vereinbarungen, die bezüglich einer konkreten Immobilie getroffen wurden, es handelt sich um sogenannte beschränkte Rechte an unbeweglichen Sachen (Grundstücke/Immobilien). Die Dienstbarkeiten müssen ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie aus dem Grundbuchblatt der Immobilie ersichtlich sind.

Dienstbarkeiten sind am häufigsten mit einem bestimmten Grundstück verbunden, da durch eine Dienstbarkeit die Verwendung der Immobilie durch eine Partei beschränkt wird und einer anderen Partei dadurch bestimmte Rechte erteilt wird.

Eine Dienstbarkeit wird auch ein Nutzungsrecht oder ein Servitut genannt.

Eine Dienstbarkeit beinhaltet beispielsweise eine Verpflichtung bezüglich folgender Punkte:

• Der Höhe Ihrer Hecke.
• Tierzucht, ob Sie beispielsweise Hühner halten dürfen.
• Ob Sie verpflichtet sind, Mitglied eines Hausbesitzervereins zu sein.
• Ob andere ein Nießbrauchrecht am Grundstück haben, beispielsweise Wegerecht oder Jagdrecht.
• Ob die Immobilie mit einem Vorkaufsrecht belastet ist.
• Wo auf dem Grundstück gebaut werden darf.
• Wie Ihre Immobilie mit dem Versorgungsnetz verbunden sein muss.

Was zeigt der Zustandsbericht?

In Dänemark ist der Zustandsbericht ein schriftlicher ”Mängelbericht”, aus dem hervorgeht, welche sichtbaren Mängel an der Immobilie vorliegen, durch die ihre Funktion oder ihr Wert in nennenswertem Umfang reduziert wird. Es handelt sich dabei beispielsweise um Hausschwamm, Konstruktionsfehler oder Setzungsschäden. Angeführt sind auch Anzeichen von Mängeln/Schäden oder Gegebenheiten, die sich zu einem Schaden entwickeln können.

Der Zustandsbericht ist Bestandteil des Hausinspektionsprograms (huseftersynsordning), das in Verlängerung des dänischen Gesetzes über Verbrauchersicherheit beim Kauf und Verkauf von Immobilien eingeführt wurde. Der Zustandsbericht dient dazu, dem Käufer einen Eindruck vom Kaufobjekt zu vermitteln.

Was ist ein Gebäudeversicherungsangebot?

Wenn der Verkäufer sich für das Hausinspektionsprogram (huseftersynsordning) entschieden hat, d.h. für einen Zustandsbericht u.a.m. gezahlt hat, können Sie als Käufer eine Versicherung, die bei Eigentümerwechsel vor der Haftung für Mängel schützt, eine sogenannte Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel (ejerskifteforsikring), abschließen.

Die Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel deckt im Ausgangspunkt versteckte Mängel an der Immobilie, beispielsweise mit der Ausbesserung von nicht im Zustandsbericht angeführten versteckten Mängeln verbundene Kosten sowie Kosten der Ausbesserung gesetzwidriger Elektroinstallationen und Funktionsstörungen, die nicht im Prüfbericht bez. der elektrischen Installationen angeführt sind.

Wenn Sie keine Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel abschließen, tragen Sie normalerweise selbst sämtliche mit der Ausbesserung von Mängeln am Haus verbundene Kosten, unabhängig davon, ob solche Mängel aus einem Bericht ersichtlich sind oder nicht.

Der Versicherungsschutz einer solchen Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel kann unterschiedlich sein, geht jedoch aus dem Angebot und den Bedingungen des jeweiligen Versicherers hervor. Der Verkäufer ist verpflichtet, ein Angebot über eine solche Versicherung einzuholen und dem Käufer anzubieten, die Hälfte der Prämie zu zahlen.