Können Käufer und Verkäufer einvernehmlich verzichten auf die Vorlage des Energieausweises beim Hausverkauf ?

Von RA und Notar Krau

Fragt der Notar nach einem Energieausweis bzw. fordert dessen Vorlage?

Der Notar hat die Aufgabe, den Sachverhalt aufzuklären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren.

Der Energieausweis bezieht sich auf qualitative Merkmale des Gebäudes, wie beispielsweise die zu erwartenden Nebenkosten, und nicht auf die rechtlichen Bedingungen des Verkaufs.

Der Energieausweis muss dem Notar selbst nicht vorgelegt werden, und der Notar muss auch nicht die Existenz oder Vorlage kontrollieren.

Zudem muss der Energieausweis dem Grundstückskaufvertrag nicht beigefügt werden.

Sollte der Kaufvertrag Angaben zum Energieausweis enthalten, würde ein Hinweis des Notars auf die Erstellungs- und Übergabepflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) ausreichen.

 Können Käufer und Verkäufer im gegenseitigen Einvernehmen auf den Energieausweis verzichten?

Grundsätzlich ist die Vorlagepflicht nach der EnEV nicht disponibel.

Das bedeutet, dass die potenziellen Vertragspartner grundsätzlich nicht wirksam auf die Vorlagepflicht verzichten können, selbst wenn der Zweck des Energieausweises in diesem speziellen Fall kaum eine Rolle spielt.

Der Mieter zieht den Kauf der Immobilie wahrscheinlich in Erwägung, weil er sie bereits kennt, und nicht aufgrund ihrer energetischen Bewertung. Die Steuerungsfunktion des Energieausweises, nämlich die Stärkung der Nachfrage nach energetisch günstigen Immobilien, kann sich in diesem Fall nicht entfalten.

Gibt es Konsequenzen für die einvernehmliche Nichtvorlage des Energieausweises?

Eine wichtige Frage ist, ob die einvernehmliche Nichtvorlage des Energieausweises jemals zu Konsequenzen, wie beispielsweise einem Bußgeld, führen kann.

Der Notar ist nicht verpflichtet, Aufzeichnungen zur Vorlage des Energieausweises zu führen oder diese zu melden.

Daher könnte die einvernehmliche Nichtvorlage in der Praxis oft folgenlos bleiben.

Können Käufer und Verkäufer einvernehmlich verzichten auf die Vorlage des Energieausweises beim Haus Verkauf - Zusammenfassung:

Obwohl der Energieausweis nach der EnEV grundsätzlich nicht verzichtbar ist, gibt es in der Praxis Situationen, in denen die Nichtvorlage des Energieausweises keine direkten Konsequenzen nach sich zieht, insbesondere wenn der Käufer, wie in diesem Fall der Mieter, die Immobilie bereits kennt und der Energieausweis keine entscheidende Rolle bei der Kaufentscheidung spielt.

Der Notar hat dabei die Aufgabe, den Sachverhalt zu klären und die rechtlichen Rahmenbedingungen zu erläutern, jedoch keine Verpflichtung, die Existenz oder Vorlage des Energieausweises zu kontrollieren oder zu dokumentieren.

Der Energieausweis dient primär der Information über die energetische Qualität des Gebäudes und der damit verbundenen Nebenkosten, nicht aber als rechtliche Voraussetzung für den Kaufvertrag.

Daher wird der Hinweis des Notars auf die Erstellungspflichten nach der EnEV als ausreichend betrachtet.

Dies zeigt die Diskrepanz zwischen der rechtlichen Theorie und der praktischen Umsetzung im Alltag, wo der Nutzen des Energieausweises in solchen speziellen Fällen hinterfragt werden kann.

Fazit:

Trotz der gesetzlichen Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises, können praktische Erwägungen und die spezifischen Umstände des Verkaufsprozesses dazu führen, dass diese Pflicht nicht immer streng eingehalten wird.

Insbesondere wenn beide Parteien einvernehmlich handeln und der Käufer bereits umfassend über die Immobilie informiert ist, wie es beim Verkauf an einen langjährigen Mieter der Fall ist, bleibt die Nichtvorlage oft ohne rechtliche Folgen.