Kündigung nach Zwangsversteigerung

Der Mieter eines Gewerbebetriebes glaubt sich durch einen langfristigen Mietvertrag gesichert, bis er vom Amtsgericht die Mitteilung erhält, dass über das Grundstück die Zwangsverwaltung eingesetzt worden sei. Später wird das Grundstück in der Zwangsversteigerung dem Erwerber zugeschlagen. Nach Zuschlagserteilung stellt der Mieter die Zahlungen ein, weil er nicht weiß, ob die Mieten noch an den Zwangsverwalter oder den Erwerber zu zahlen sind. Der Zwangsverwalter kündigt deshalb das Mietverhältnis fristlos. Er meint, dass er noch zum Ausspruch der Kündigung berechtigt wäre, da die Zwangsverwaltung noch nicht aufgehoben sei. Das sieht das Landgericht Potsdam im Räumungsprozess anders. Der Erwerber trete bereits mit der Erteilung des Zuschlags in das Mietverhältnis ein, weshalb nur der Erwerber habe kündigen können (LG Potsdam, Urteil vom 20.5.2011, 1 O 43/11). Die Räumungsklage wird abgewiesen, obwohl das Landgericht der Auffassung ist, der Zahlungsrückstand hätte die fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Praxistipp für den Erwerber: Der Erwerber sollte den sichersten Weg wählen und sowohl im eigenen Namen als auch im Namen des Zwangsverwalters kündigen lassen, so lange die Zwangsverwaltung nicht aufgehoben wurde. Will er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, muss die Kündigung so schnell wie möglich erfolgen.

Praxistipp für den Mieter: Ist der Mieter trotz rechtlicher Beratung unsicher, an wen die Miete zu zahlen ist, muss er die Miete beim Amtsgericht hinterlegen, wenn er die fristlose Kündigung vermeiden will.