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Neue Entscheidung des BGH zu Mietrückständen und Kündigungen – was Mieter und Vermieter wissen sollten
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Am 23. Oktober 2024 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem wichtigen Urteil (Az. VIII ZR 177/23) seine Rechtsprechung zur Heilung von Mietrückständen durch Schonfristzahlungen konkretisiert. Für Vermieter und Mieter bietet dieses Urteil Klarheit in einem heiklen Bereich des Mietrechts. Gleichzeitig zeigt es, wie entscheidend es ist, rechtzeitig und richtig zu handeln – sowohl beim Vermieter als auch beim Mieter.
Worum ging es im Fall?
Die Mieterin hatte ihre Miete für Januar und Februar 2022 nicht gezahlt. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise auch ordentlich. Kurz nach Zugang der Kündigung glich die Mieterin die Mietrückstände vollständig aus – eine sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB. Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass die ordentliche Kündigung durch die Zahlung ebenfalls unwirksam werde. Doch der BGH korrigierte dieses Urteil.
Die Kernaussage des Urteils
Der BGH stellte klar, dass die Heilungswirkung der Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung betrifft, nicht jedoch eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung. Diese bleibt weiterhin wirksam, wenn die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung – wie beispielsweise eine nachhaltige Verletzung der vertraglichen Pflichten – erfüllt sind.
Praktische Auswirkungen für Vermieter
Doppelte Absicherung durch ordentliche Kündigung: Vermieter, die wegen Mietrückständen kündigen, sollten nicht nur eine fristlose, sondern auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen. So bleibt bei Ausgleich der Rückstände die ordentliche Kündigung bestehen.
Dokumentation ist entscheidend: Für den Erfolg vor Gericht müssen Vermieter sorgfältig nachweisen können, dass die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung vorliegen.
Schnelles Handeln zahlt sich aus: Zögern Sie nicht, juristischen Beistand in Anspruch zu nehmen. Fehlerhafte oder verspätete Kündigungen können dazu führen, dass Mieter länger in der Wohnung bleiben, obwohl ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht.
Was bedeutet das für Mieter?
Schonfristzahlung bleibt ein Schutz: Mieter können weiterhin durch rechtzeitige Ausgleichszahlungen fristlose Kündigungen abwehren.
Ordentliche Kündigung bleibt riskant: Der Schutz durch die Schonfristzahlung erstreckt sich nicht auf eine ordentliche Kündigung. Hier sollten Mieter aktiv versuchen, eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen, um eine Räumungsklage zu vermeiden.
Warum anwaltlicher Beistand wichtig ist
Dieses Urteil verdeutlicht, wie komplex das Mietrecht sein kann. Ohne die richtigen Formulierungen oder die Beachtung aller Fristen kann selbst ein vermeintlich klarer Fall zu einem langwierigen Gerichtsprozess führen. Ob Sie Vermieter sind und Ihre Rechte durchsetzen wollen oder Mieter, der eine Kündigung abwehren möchte – ich unterstütze Sie mit meiner Erfahrung und Expertise im Mietrecht.
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