Nutzungsentschädigung: Mieter räumt Wohnung nicht - was tun?

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses ist die Wohnung bzw. das Haus geräumt an den Vermieter herauszugeben. Anderenfalls muss der Mieter eine sog. Nutzungsentschädigung nach § 546a I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zahlen. Es stellt sich jedoch die Frage, wie hoch diese Entschädigung zu bemessen ist. Darf der Vermieter nur die bisher vereinbarte Miete verlangen oder gar einen Betrag, der für Vergleichswohnungen ortsüblich ist?

Keine Wohnungsräumung trotz Kündigung?

Der Vermieter eines Einfamilienhauses kündigte seinen langjährigen Mietern wegen Eigenbedarfs. Das Vertragsverhältnis sollte am 30.10.2011 enden – die Mieter gaben die Immobilie aber erst am 15.04.2013 geräumt an den Vermieter zurück. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten sie die bisher vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung weitergezahlt. Der Betrag reichte dem Vermieter jedoch nicht. Er war der Ansicht, insgesamt Anspruch auf die Miete zu haben, die er im Fall einer Neuvermietung des Hauses fordern dürfte. Er zog daher vor Gericht und verlangte rückwirkend die Differenz zwischen der Alt- und der Neuvertragsmiete.

Mieter müssen mehr Geld zahlen

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass die Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe des üblichen Neuvermietungspreises leisten müssen. Sie haben also den Betrag zu zahlen, den der Vermieter im Fall einer Neuvermietung seiner Immobilie verlangen dürfte.

Mieter zieht nicht aus – was nun?

Zieht der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus der Wohnung aus, kann der neue Mieter logischerweise nicht einziehen. Dennoch darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Schlösser austauschen lassen, um den alten Mieter zum Auszug zu bewegen – dieser ist schließlich noch immer Besitzer der Räumlichkeiten.

Auch darf der Eigentümer nicht eigenmächtig die Gegenstände – z. B. Möbel oder Kleidung – des Mieters aus der Wohnung entfernen. Denn dann haftet er dem Mieter für sämtliche Schäden, die daraufhin an dessen Eigentum eintreten.

Der Vermieter muss vielmehr vor Gericht ziehen und einen Räumungstitel gegen den bzw. die Ausziehunwilligen erwirken. Hier übernimmt dann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung der Wohnung.

Solange der Mieter die Wohnung nutzt – obwohl er hierzu mangels Vertrag kein Recht mehr hat –, muss er allerdings eine sog. Nutzungsentschädigung zahlen, vgl. § 546a I BGB. Ein anderes Ergebnis würde nämlich dazu führen, dass ein ausziehunwilliger ehemaliger Mieter kostenlos das Eigentum des Vermieters nutzen dürfte.

Höhe der Nutzungsentschädigung

Gemäß § 546a I BGB kann entweder die bisher vereinbarte Miete oder die Miete verlangt werden, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist. Bei der Frage nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist wiederum auf den Betrag abzustellen, der für vergleichbare Wohnungen in derselben bzw. ihr ähnlichen Gemeinde insbesondere aufgrund ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Lage gezahlt wird.

§ 558 II BGB ist dagegen nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift sind nur die ortsüblichen Vergleichsmieten der letzten vier Jahre heranzuziehen. Voraussetzung ist hier jedoch ein Mietvertrag über eine Wohnung – ein solcher fehlt im Normalfall jedoch, wenn der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die betreffende Wohnung einfach nicht räumt.

Vielmehr darf der Vermieter den Betrag verlangen, der bei einer ortsüblichen Neuvermietung erzielbar gewesen wäre. Damit soll auf den Mieter Druck ausgeübt werden, die Wohnung endlich zurückzugeben, anstatt trotz Vertragskündigung weiterhin dort zu leben. Mit diesem Verhalten verhindert er nämlich, dass der Vermieter die erzielbare höhere Miete vom neuen Vertragspartner verlangen kann. Es ist daher nur gerecht, wenn er nicht die bisherige Miete zahlen muss, sondern den Betrag, der bei einer Neuvermietung „drin“ wäre. Das gilt übrigens unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich weitervermietet wird oder ob der Eigentümer selbst dort einziehen möchte.

Mieter müssen mehr Geld zahlen

Vorliegend hatte der Vermieter explizit nicht nur die früher vereinbarte Miete verlangt, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete. Zu Recht, wie der BGH feststellte. Als Nutzungsentschädigung für die Zeit der „Hausbesetzung“ war somit der höhere übliche Neuvermietungspreis zu zahlen. Die Überweisung der früher vereinbarten Miete reichte dagegen nicht aus und berechtigte den Vermieter dazu, die Differenz zwischen der Altmiete und dem üblichen Neuvermietungspreis zu fordern. Dass er das Haus gar nicht mehr weitervermieten, sondern selbst nutzen wollte, spielte für die Höhe der Nutzungsentschädigung keine Rolle.

(BGH, Urteil v. 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16)