Offener Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZB verkaufen oder kündigen? So kommen Anleger an ihr Geld

Was ist passiert? Aktuelle Lage und Hintergrundinformationen

Die Anleger des offenen Immobilienfonds UniImmo ZBI wurden am 23.06.2024 von einem Anlegerinformationsschreiben kalt erwischt. Völlig überraschend und ohne jegliche Vorankündigung hat das Fondsmanagement im Rahmen einer Sonderbewertung den gesamten Immobilienbestand zum 23.06.2024 um rund 16 % abgewertet. Die Abwertung soll die aktuellen Marktgegebenheiten und die veränderten Wertverhältnisse der im Fonds befindlichen Immobilien widerspiegeln. Als Gründe für die Abwertung werden unter anderem steigende Zinsen, inflationsbedingte Baukostenexplosionen und regulatorische Vorgaben genannt.

Unserer Ansicht nach reichen diese Argumente jedoch nicht aus, um die Situation zu klären. Die vom Fondsmanagement vorgebrachten Argumente betreffen schlichtweg jedes Unternehmen und stellen keine plötzlichen und unerwarteten Entwicklungen dar. Auch ist uns nicht bekannt, dass es flächendeckend zu eklatant negativen Neubewertungen von Immobilienfonds gekommen ist. Bei drei weiteren Offenen Immobilienfonds der UnionInvestment-Gruppe kam es bisher zu keinen Abwertungen. Das Fondsmanagement verweist im Zusammenhang mit der Neubewertung auf § 251 KAGB. Danach ist der Wert des Immobilienportfolios immer dann neu zu ermitteln und anzusetzen, wenn der zuletzt ermittelte Wert nach Einschätzung der Geschäftsführung aufgrund einer Veränderung wesentlicher Bewertungsfaktoren nicht mehr angemessen ist. Dabei hat das Management seine Entscheidung und deren Gründe nachvollziehbar zu dokumentieren. Von einer nachvollziehbaren und detaillierten Erläuterung der Abwertung ist das Anlegerinformationsschreiben weit entfernt. Das Vertrauen der Anleger in ihre Kapitalanlage scheint zerstört.

Die Neubewertung des Offenen Immobilienfonds UniImmo ZBI wurde von externen, unabhängigen Gutachtern durchgeführt. Diese Gutachter sind auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert und wurden beauftragt, die aktuellen Verkehrswerte der im Fonds enthaltenen Immobilienobjekte zu ermitteln. Grundlage für die Neubewertung der offenen Immobilienfonds ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das die regulatorischen Rahmenbedingungen für Investmentfonds in Deutschland festlegt. Insbesondere schreibt § 217 KAGB vor, dass offene alternative Investments mindestens einmal jährlich von unabhängigen externen Gutachtern bewertet werden müssen. Unter den Voraussetzungen des § 251 KAGB hat eine Bewertung alle drei Monate zu erfolgen.

Darüber hinaus können zusätzliche Bewertungen erforderlich sein, wenn wesentliche Änderungen im Wert der Immobilien zu erwarten sind, z. B. aufgrund wesentlicher Marktentwicklungen oder besonderer Ereignisse, die den Wert der Immobilien beeinflussen können. Durch diese regelmäßigen und anlassbezogenen Bewertungen soll sichergestellt werden, dass der Nettoinventarwert (NAV) der Fondsanteile stets den aktuellen Marktgegebenheiten entspricht.

Die plötzliche Abwertung des offenen Immobilienfonds UniImmo ZBI ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, die sich negativ auf die Immobilienwerte ausgewirkt haben sollen. Es ist jedoch nicht ersichtlich, warum die Abwertung ausgerechnet jetzt erfolgte, zumal viele der skizzierten Risiken schon seit längerem bestehen und warum ausgerechnet der UniImmo Wohnen ZBI so hart getroffen wurde. Über eine möglicherweise mangelhafte Einkaufspolitik, überteuert eingekaufte Immobilien oder andere möglicherweise bestehende Mängel im Immobilienbestand schweigt sich das Anlegerinformationsschreiben aus.

Tatsache ist, dass die unabhängigen Gutachter eine deutliche Abwertung der Immobilienwerte im UniImmo ZBI Fonds vorgenommen haben, um die aktuellen Marktgegebenheiten realistisch abzubilden. 

Weitere mögliche Gründe für eine negative Neubewertung der Immobilien können sein:

1. Zu teurer Einkauf: Wenn Immobilien in der Vergangenheit zu hohen Preisen gekauft wurden, die nun nicht mehr dem aktuellen Marktwert entsprechen, kann dies zu Abwertungen führen. Dies ist häufig der Fall, wenn Immobilien in einer Hochphase des Marktes erworben wurden und die Preise später fallen.
2. Verschlechterung der Objektqualität: Hat sich der Zustand der Objekte verschlechtert oder sind umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich, kann dies den Wert der Objekte beeinträchtigen und somit eine Abwertung erforderlich machen.
3. Vermietungssituation: Veränderungen in der Vermietungssituation, wie z.B. höhere Leerstände oder sinkende Mieten, können den Ertragswert der Immobilien mindern und zu einer Abwertung führen.
4. Standortveränderungen: Negative Entwicklungen in den Lagen, in denen sich die Immobilien befinden, wie z.B. wirtschaftliche Probleme oder infrastrukturelle Verschlechterungen, können ebenfalls den Wert der Immobilien beeinflussen.
5. Fehler in der Marktanalyse: Fehler oder zu optimistische Annahmen in den ursprünglichen Marktanalysen und Bewertungen beim Ankauf der Immobilien können später zu notwendigen Korrekturen und Abwertungen führen.

Das Investoren-Informationsschreiben geht auf all diese Punkte nicht ein, so dass über die tatsächlichen Gründe der Abwertung nur spekuliert werden kann.

Welche Möglichkeit bietet ein Verkauf über die Börse?

Einige offene Immobilienfonds sind an der Börse handelbar, was den Anlegern zusätzliche Flexibilität bietet. Der Verkauf über die Börse kann sinnvoll sein, wenn ein schneller Ausstieg gewünscht wird. Der Börsenhandel ermöglicht den Verkauf der Fondsanteile zum aktuellen Marktpreis, ohne auf die Rücknahme durch die Fondsgesellschaft warten zu müssen. Allerdings kann der Börsenkurs vom tatsächlichen Wert der Fondsanteile abweichen, was in bestimmten Marktphasen zu einem geringeren Verkaufserlös führen kann. Anleger sollten daher vor einer Entscheidung den aktuellen Börsenkurs mit dem inneren Wert der Fondsanteile vergleichen. Beim UniImmo Wohnen ZBI dürfte ein Vergleich mit einem inneren Wert aufgrund der unklaren Abwertung derzeit allerdings schwierig sein.

Was passiert im Fall einer Kündigung? 

Bei Kündigung durch den Anleger muss die Fondsgesellschaft die Anteile zurücknehmen, wobei gesetzliche Kündigungsfristen und Mindesthaltefristen zu beachten sind. Seit der Finanzkrise 2008/2009 wurden diese Regelungen verschärft, um die Liquidität der Fonds zu sichern.

Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel zwölf Monate, die Mindesthaltefrist 24 Monate. Diese Regelungen sollen verhindern, dass es bei einem plötzlichen Ansturm auf die Fondsanteile zu Liquiditätsengpässen kommt, die den Fonds in finanzielle Schwierigkeiten bringen könnten. Zudem ist völlig unklar, wie der Rücknahmepreis zum Zeitpunkt der Kündigung aussehen wird. Das bedeutet, dass die Anlegerinnen und Anleger mit ihrem investierten Geld sehr lange im Risiko bleiben und der mögliche Verlust kaum kalkulierbar ist.

Wie können Betroffen ohne Verlust aus einem Immobilienfonds aussteigen?

Unsere Mandanten berichten uns, dass sie in vielen Fällen von ihrem Berater oder Vermittler nicht vollständig über die Risiken einer solchen Beteiligung aufgeklärt wurden. So wurde regelmäßig nicht darauf hingewiesen, dass Verluste möglich sind und die Beteiligung nicht jederzeit zurückgegeben werden kann. Es gilt das gesprochene Wort. Beraterinnen und Berater müssen von sich aus mündlich auf Risiken hinweisen, wenn sie erkennen, dass es dem Kunden gerade um Sicherheit geht. Zudem wird uns immer wieder berichtet, dass neben dem UniImmo Wohnen ZBI keine weiteren Kapitalanlagen angeboten wurden, zumal Union Investment drei weitere offene Immobilienfonds mit wesentlich längerer Laufzeit im Portfolio hat, die noch nicht wertberichtigt sind. Ganz wichtig ist schließlich, dass Berater über die genaue Höhe der an sie fließenden Provisionen aufklären müssen. Ungefähre oder vage Angaben genügen diesem Erfordernis nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nicht.

Damit bestehen in vielen Fällen sehr gute Aussichten auf Schadensersatz wegen Falschberatung und Nichtaufklärung über die geflossenen Provisionen (sog. Kick-Back-Zahlungen). Im günstigsten Fall ist die Rechtsfolge eines Schadensersatzanspruchs die Rückgabe bzw. Übertragung der Anteile an die Bank gegen Erstattung der eingezahlten Beträge und des entgangenen Gewinns an den Anleger.

Was, wenn Betroffene bereits gekündigt haben?

Im Falle des Rücktritts kann entweder parallel ein Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden oder nach erfolgter Auszahlung nach Rücktritt ggf. ein Restschaden geltend gemacht werden. Ein Zuwarten birgt allerdings die Gefahr der Verjährung nach Ablauf von drei Jahren, wenn es zu zeitlichen Verzögerungen kommt.

Kostenfreie Ersteinschätzung für Ihren Fall

Seit über 25 Jahren beraten und vertreten wir bundesweit Anleger*innen. Als eine der größten Kanzleien für Bank- und Kapitalmarktrecht in Deutschland verfügen wir über größte Erfahrung in der außergerichtlichen und gerichtlichen Auseinandersetzung auf diesem Gebiet. Nutzen Sie jetzt unser Angebot einer kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung. Nach Prüfung Ihrer Unterlagen erhalten Sie umgehend eine fundierte Ersteinschätzung zu den Erfolgsaussichten Ihres Falles.