Räumungsklage – ein geeignetes Mittel, um die Wohnung oder Geschäftsräume schnell wieder freizubekommen?

Wann ist eine Räumungsklage für Sie relevant?

Sie haben einen Mieter, der nicht zahlt oder der Ihnen aus anderen Gründen Anlass zur Kündigung gibt? Dann haben Sie je nach Einzelfall entweder die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich mit einer entsprechenden Frist zu kündigen, oder außerordentlich und dann – zumindest bei nicht gezahlter Miete – fristlos.

Doch was passiert, wenn der Mieter trotz ordnungsgemäß zugestellter Kündigung und nach Ablauf einer zur Räumung gesetzten Frist nicht auszieht? Sicherlich gibt es viele denkbare Lösungsansätze. Die rechtlich saubere und daher im Ergebnis auch einzig richtige Lösung ist die Räumungsklage.

Wie funktioniert die Räumungsklage?

Zuerst einmal muss Klage erhoben werden. Geht es um die Räumung von Wohnraum, so muss die Räumungsklage beim örtlich zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Handelt es sich um gewerblich genutzte Räumlichkeiten, so entscheidet der Streitwert. Bei einem Streitwert von bis zu EUR 5.000 ist ebenfalls das Amtsgericht zuständig. Bei einem Streitwert ab EUR 5.001 das Landgericht. Für die Berechnung des Streitwerts wird üblicherweise die Nettokaltmiete herangezogen

Beantragt wird in der Regel die Räumung der jeweiligen Räumlichkeiten sowie die anschließende Übergabe der geräumten Wohnung. Ist das Inventar mit vermietet, so lautet der Antrag, den Kläger in den Besitz der Räumlichkeiten zu setzen. In der Praxis kann dies kostentechnisch einen großen Unterschied ausmachen. Bei einer echten Räumung würde der Gerichtsvollzieher im Zweifel ein entsprechendes Speditionsunternehmen beauftragen müssen, um die Gegenstände aus den Räumlichkeiten zu entfernen. Bei einer reinen Besitzverschaffung reicht es im Zweifel, das Schloss austauschen zu lassen.

Ist die Klage eingereicht, wird das Gericht in der Regel zeitnah dazu auffordern, den Gerichtskostenvorschuss einzuzahlen und die Klage zustellen. Bei Räumungsklagen gilt das sog. Beschleunigungsgebot. Das bedeutet, dass die Gerichte diese Art von Klagen vordringlich zu bearbeiten haben.

Reagiert der Beklagte innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung nicht und hat der Kläger den Erlass eines Versäumnisurteils beantragt, so ergeht ein solches und der Kläger erhält einen Titel, aus dem er die Räumung vollstrecken kann. Wehrt sich der Beklagte, so kommt es zu einem Austausch von Schriftsätzen und ggfs. zu einer mündlichen Verhandlung.

Am Ende ergeht im besten Fall ein Urteil zu Gunsten des Klägers, in welchem der Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Übergabe oder Besitzverschaffung verurteilt wird.

Worauf sollten Sie achten?

Es sei an dieser Stelle noch einmal dringend vor jeglicher Form von Selbstvornahme gewarnt. Oft scheint der einfachste Weg zu sein, die Sachen des gekündigten Mieters auf die Straße zu stellen und schnell das Schloss auszutauschen. Hiergegen hat der Mieter jedoch einen sog. besitzrechtlichen Anspruch auf Wiederherstellung. Das bedeutet, dass er ein Recht darauf, die Räumlichkeiten wieder in Besitz zu nehmen, obwohl ihm wirksam gekündigt worden ist. Auch macht sich der Vermieter durch Selbstvornahme ggfs. strafbar und setzt sich Schadensersatzansprüchen aus.

Wenn es offene Rechnungen gibt, zum Beispiel offene Mietforderungen, so können diese natürlich im selben Verfahren geltend machen. In der Regel bietet es sich jedoch an, diese separat einzufordern. Andernfalls erhöht sich der Streitwert der Klage und damit auch die Gerichts- und Anwaltskosten. Im Falle des Unterliegens wird es also teurer. Wenn man gewinnt, kann man den Schaden später immer noch geltend machen.

Vollstreckung

Haben Sie nun ein rechtskräftiges Urteil erwirkt, kann daraus vollstreckt werden, wenn der Mieter immer noch nicht auszieht.

Welche Kosten kommen auf Sie zu?

Zur Klageerhebung werden zum einen die Kosten des eigenen Anwalts sowie der Gerichtskostenvorschuss fällig. Beide Positionen hängen vom sog. Gegenstandswert ab und berechnen sich nach den Vorschriften des GKG (Gerichtskostengesetzes) bzw. nach dem RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz). Gegenstandswert bei Räumungsklagen ist üblicherweise die Jahresbruttomiete.  

Für den Fall, dass die Räumungsklage Erfolg hat, sind die Kosten natürlich vom Beklagten zu tragen.

Plan B – Die Fachanwaltskanzlei

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