Rücktritt vom Bauträgervertrag – das tödliche Risiko des Erwerbers beim Verzug des Bauträgers

Nicht nur in Zeiten von Corona kommt es zu Verzögerung am Bau. Davon betroffen sind auch Bauträgerverträge. Allerdings weisen diese Bauträgerverträge gegenüber den „normalen“ Werkverträgen Besonderheiten auf:

Bei „normalen“ Werkvertrag beauftragt der Bauherr den Unternehmer auf seinem Grundstück oder an seinem Bau Arbeiten vorzunehmen. Alles was an Leistung erbracht wird, kommt daher dem Bauherrn zugute.

Beim Bauträgervertrag „gehört“ dem Erwerber das Grundstück aber noch nicht! Zu seinen Gunsten wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen sein, die den Bauträger daran hindert, das Grundstück anderweitig zu veräußern. Eine erneute Belastung mit einer Grundschuld, die der Erwerber hinnehmen müsste, wird dadurch verhindert.

Jede Arbeit, die dort vorgenommen wird, kommt daher zunächst dem Eigentümer des Grundstücks, nämlich dem Bauträger, zugute.

Das hört sich zunächst unproblematisch an, weil der Erwerber ja Eigentümer werden will und dieses in der Regel auch wird. Zudem stellt diese Auflassungsvormerkung eine Sicherheit des Erwerbers dar, allerdings meist die einzige Sicherheit.

Was passiert nun, wenn das Bauvorhaben stockt?

Früher war es so, dass bei steckengebliebenen Bauvorhaben eine Kündigung aus wichtigem Grund angedroht und später erklärt wurde. Manche Rechtsanwälte mögen auch einen Rücktritt vom Vertrag erklärt haben.

Worin besteht aber der Unterschied?

Bei einem Rücktritt wird der Vertrag rückabgewickelt. Der Bauträger muss erhaltene Gelder erstatten, ggf. auch Schadensersatz, so der Rücktritt berechtigt war. Der Erwerber muss die Auflassungsvormerkung löschen lassen. Denn diese ist durch den Rücktritt vom Vertrag zu Unrecht im Grundbuch eingetragen.

Verlangt nun der Bauträger diese Löschung, wird der Erwerber dem Bauträger entgegenhalten, dass dieser zunächst die an ihn zu zahlenden Gelder überweisen muss. Bis dahin kann der Erwerber ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Soweit so gut. Ein Problem tritt aber dann auf, wenn der Bauträger insolvent wird. Dann steht der erklärte Rücktritt im Raum, der Bauträger hat aber noch nicht an den Erwerber gezahlt. 

Die Folge ist, dass der Insolvenzverwalter dem Erwerber erklären wird, dass er seine Forderung auf Rückzahlung der Abschlagszahlungen zur Insolvenztabelle anmelden solle und der Erwerber die Bewilligung für die Löschung der Auflassungsvormerkung zu erklären habe.

Leider hat der Insolvenzverwalter damit recht. Der Erwerber wird also seine Abschlagszahlungen zur Insolvenztabelle anmelden und – mutmaßlich – nach Jahren eine – kleine – Quote erhalten. Seine Sicherheit, die Auflassungsvormerkung, hat er zu löschen. Damit wird der Erwerber unter Umständen seine ganze wirtschaftliche Existenz gefährden.

Dieses ist die Konsequenz eines erklärten Rücktritts vom Bauträgervertrag.

Man mag vielleicht denken, dass die Insolvenz ja gar nicht sicher ist. Das ist richtig. Allerdings muss man auch beachten, dass es Gründe für den Verzug gibt und oftmals liegt der Verzug daran, dass der Bauträger seine Handwerker nicht bezahlt. Wenn dem so ist, ist höchste Vorsicht geboten.

Weil diese Situation auch früher vergleichbar war, ist dem Bauträger eine Kündigung aus wichtigem Grund erklärt worden. Denn dadurch wird die Auflassungsvormerkung nicht betroffen und bleibt im Grundbuch.

Dieses ist heute aber nicht mehr ohne weiteres möglich.

Der Gesetzgeber hat diese Konsequenzen nicht bedacht, als er in dem „neuen“ § 650 Abs. 2 BGB den Erwerbern die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund genommen hat, die in § 648a BGB zu finden ist.

Leider gibt es auch kein Patentrezept, wie man sich als Erwerber nun vom Bauträger lösen kann, ohne ein erhebliches Risiko einzugehen. Kann man sich mit dem Bauträger einigen, kommen durchaus Möglichkeiten in Betracht. Besteht Streit mit dem Bauträger, wird eine gütliche Regelung scheitern, so dass der Erwerber von der Politik im Stich gelassen wurde und nun versuchen muss, mittels anwaltlicher Hilfe seine Ansprüche durchzusetzen.

Joachim Germer
Rechtsanwalt und Fachanwalt
für Bau- und Architektenrecht

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