Schrottimmobilien in Immobilienfonds: BFH zu steuerlichen Folgen bei Rückabwicklung

Gute Nachrichten für Anleger, die ihre Beteiligung an verlustreichen geschlossenen Immobilienfonds rückabgewickelt haben, kommen vom Bundesfinanzhof. Die Zahlungen, die die Anleger im Zuge der Rückabwicklung erhalten haben, sind demnach nur teilweise steuerpflichtig.

Private Anleger haben es häufiger erlebt, dass ihre Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds floppte. Ein Grund dafür war u.a., dass sich im Portfolio der Fonds auch wenig werthaltige Immobilien, sog. Schrottimmobilien, befanden. „Mit anderen Worten: Immobilien, die ihren Kaufpreis bei weitem nicht wert waren und dazu führten, dass die prognostizierten Erträge nicht erwirtschaftet werden konnten und so für die Anleger Verluste entstanden sind“, erklärt Rechtsanwalt Markus Jansen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Partner bei der Kanzlei AJT in Neuss.

Zahlreiche Anleger eines solchen Immobilienfonds verklagten eine Bank, die den Fonds initiiert und vertrieben hatte auf Schadensersatz und Rückabwicklung, da schon die Angaben in den Verkaufsprospekten fehlerhaft gewesen seien. Die Bank zeigte sich gesprächsbereit und bot den Anlegern über eine Tochtergesellschaft an, die Beteiligungen an dem Immobilienfonds wieder zurückzunehmen, wenn diese im Gegenzug ihre Klagen wieder zurückziehen und auf weitere Ansprüche verzichten. Ein Angebot, auf das einige Anleger gerne eingingen. Allerdings hatte das Angebot einen Haken: Denn für die Rücknahme ihres Anteils erhielten sie von der Bank eine als „Kaufpreis“ bezeichnete Zahlung. Dadurch stand das Finanzamt „vor der Tür“. Die Rückzahlung sei ein Veräußerungsgewinn und müsse dementsprechend versteuert werden.

Der Bundesfinanzhof hatte nun in drei Fällen zu entscheiden, ob die Rückzahlungen der Bank tatsächlich als Veräußerungsgewinn zu versteuern seien (Az.: IX R44/14, IX R 45/15, IX R 27/15). „Die gute Nachricht für die Anleger: Der BFH hob die Entscheidungen der Finanzgerichte auf und urteilte, dass die Rückzahlungen nur zum Teil als Veräußerungsgewinn zu versteuern sind“, so Rechtsanwalt Jansen. Der BFH führte aus, dass die als Kaufpreis bezeichnete Rückzahlung der Banken zum Teil auch für andere Verpflichtungen wie die Rücknahme der Schadensersatzklagen gezahlt worden sei. Daher müsse der Kaufpreis aufgeteilt werden. Zunächst müsse das veräußerte Wirtschaftsgut bewertet werden. Übersteigt die Rückzahlung der Bank diesen Wert, spreche das dafür, dass der übersteigende Teil dieser Zahlung nicht zum Veräußerungsgewinn gehöre, da damit andere Verpflichtungen entgolten wurden. Dieser Teil unterliege nicht der Einkommensbesteuerung. Die Verfahren wurden an die Finanzgerichte zurückverwiesen, die den Veräußerungsgewinn nun neu ermitteln müssen.

Rechtsanwalt Jansen: „Für die Anleger bedeutet dies zweierlei. Einerseits müssen sie darauf achten, dass die Veräußerungsgewinne und damit ihre Steuerlast nun korrekt berechnet werden. Andererseits müssen sie auf die Details achten, wenn die Bank sich bereit erklärt, die Anteile zurückzunehmen. Denn die Zahlung eines Kaufpreises ist keine echte Rückabwicklung und kann zu steuerlichen Belastungen führen.“