​Schutz und Verteidigungsmöglichkeiten gegen die ungewollt eingeleitete Teilungsversteigerung.

1. Einführung 

Eine Teilungsversteigerung ist eine Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung, die zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft eingeleitet wird. 

Sie kommt ins Spiel, wenn Miteigentümer, wie zum Beispiel Erbengemeinschaften oder geschiedene Ehepaare, unterschiedliche Vorstellungen über die Verwendung einer gemeinsamen Immobilie haben. Einige möchten sie verkaufen, andere möchten sie vermieten oder selbst nutzen. In solchen Fällen kann die Teilungsversteigerung einen Ausweg bieten.

Teilweise wird die Teilungsversteigerung auch bewusst als "Rachemittel" für die Verwertung der Immobilie eingesetzt.

2. Wann wird eine Teilungsversteigerung eingeleitet und wo finden sich die rechtlichen Regelungen hierfür?

Eine Teilungsversteigerung wird eingeleitet, wenn Miteigentümer sich nicht über das Schicksal einer gemeinsamen Immobilie einigen können. Die rechtlichen Regelungen für die Teilungsversteigerung finden sich im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) in den §§ 180 ff. ZVG. Abgesehen von einigen Besonderheiten, verweist das ZVG dazu weitgehend auf die Vorschriften, die auch bei der normalen Zwangsversteigerung zur Anwendung kommen.

3. Wer ist berechtigt, die Teilungsversteigerung einzuleiten?

Die Teilungsversteigerung kann von einem Miteigentümer der Immobilie eingeleitet werden. 

Dieser ist zum Beispiel Miterbe in einer Erbengemeinschaft und sich mit den übrigen Miterben uneins über das Schicksal einer zum Nachlass gehörenden Immobilie.

4. Wie ist der Ablauf einer Teilungsversteigerung und welcher Zweck wird verfolgt?

Der Ablauf einer Teilungsversteigerung ist ähnlich wie bei einer normalen Zwangsversteigerung. 

Der Antrag auf Teilungsversteigerung muss beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden. 

Alle Miteigentümer werden durch das Gericht informiert, die Eintragung ins Grundbuch erfolgt, ein Gutachten wird erstellt, das geringste Gebot und der Versteigerungstermin werden festgelegt. 

Nach der Erteilung des Zuschlags bei der Versteigerung hat das Gericht laut § 105 Absatz 1 ZVG einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses zu bestimmen.

Der Zweck der Teilungsversteigerung ist es, nicht teilbare Vermögenswerte liquide zu machen, damit die Verteilung des Gegenwerts auf den Kreis der Miteigentümer möglich wird. 

Es ist wichtig zu beachten, dass die Teilungsversteigerung die Erbengemeinschaft nicht beendet, diese besteht am Erlös fort.

5. Wie kann man sich gegen eine Teilungsversteigerung verteidigen als Miteigentümer und wie kann eine Teilungsversteigerung eingestellt werden?

Es gibt verschiedene Verteidigungsmöglichkeiten, um eine Teilungsversteigerung zu verhindern oder zumindest zu verzögern. Hier sind einige davon:

1. Vollstreckungsgegenklage: Wenn der Versteigerung materiellrechtliche Einwände entgegenstehen, kann eine Vollstreckungsgegenklage als geeigneter Rechtsbehelf dienen.
2. Beitritt zum Verfahren: Der Beitritt zum Verfahren ist ein wichtiges Instrument zur Verteidigung und empfiehlt sich immer dann, wenn das Verfahren nicht verhindert werden kann und man der Teilungsversteigerung nicht tatenlos ausgeliefert sein will. Der Beitritt ermöglicht eine direkte Einflussnahme auf das Verfahren und berechtigt zur aktiven Teilnahme.
3. Drittwiderspruchsklage: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Drittwiderspruchsklage als zulässige Wahl zur Verteidigung gegen die Teilungsversteigerung anerkannt.
4. Einstweilige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG: Dieser Paragraf ermöglicht eine einstweilige Einstellung des Verfahrens, wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.
5. Einstellungsantrag nach § 180 Abs. 3 ZVG: Dieser Paragraf ermöglicht ebenfalls eine Einstellung des Verfahrens unter bestimmten Voraussetzungen.
6. Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO: Dieser Paragraf bietet einen weiteren Rechtsbehelf zur Verzögerung des Verfahrens.

Zudem kann auch vorgelagert nach Ansatzpunkten für die Aufhebung bzw. Beendigung einer Teilungsversteigerung gesucht werden wie zum Beispiel Fehler im Darlehensvertrag etc.

Es ist wichtig zu beachten, dass jede Situation einzigartig ist und eine frühzeitige anwaltliche Beratung und Begleitung dringend empfohlen wird. Es ist auch wichtig, eine Strategie zu entwickeln, um die gewonnene Zeit effektiv zu nutzen

Ohne die Hinzuziehung eines fachkundigen Rechtsanwalts sind die Erfolgschancen zur Verteidigung gegen eine eingeleitete Teilungserklärung nur eingeschränkt.

8. Fazit

Die Verteidigungsmöglichkeiten in einem Teilungsversteigerungsverfahren sind vielfältig und komplex. Sie hängen stark von den individuellen Umständen des Falles ab. 

Daher ist es ratsam, sich bei der Verteidigung gegen eine Teilungsversteigerung von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten und vertreten zu lassen.

Dieser Artikel stellt keine konkrete und individuelle Rechtsberatung dar, sondern gibt lediglich einen groben Erstüberblick über die geschilderte und sehr komplexe rechtliche Materie. Geringe Abweichungen und Abläufe in Vertragsgestaltung und Vertragsschluss sowie dem Verhalten der Beteiligten können unterschiedliche Rechtsfolgen auslösen. Rechtliche Sicherheit für Ihre konkrete Fallkonstellation können Sie nur durch abgestimmte Prüfung und Beratung eines fachkundigen Rechtsanwalts erhalten. 

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