Wie komme ich aus einem geschlossenen Immobilienfonds raus?

Bereits vor Jahren nach der Finanzkrise hat bei vielen Anlegern eine Flucht in Sachwerte eingesetzt. Vor allem die Nachfrage nach Immobilien ist seitdem sehr hoch. Wer es sich nicht leisten kann, selbst eine Immobilie zu kaufen, dem werden stattdessen häufig Anteile an Immobilienfonds angeboten. Anbieter von solchen alternativen Investmentfonds – in der Praxis als geschlossene Immobilienfonds bekannt – werben oft mit einer überdurchschnittlich hohen Rendite. Dass es sich dabei um eine reine Prognoseerwartung, also keine garantierten Erträge handelt, wird Anlegern bisweilen erst bewusst, wenn Zahlungen nach unten korrigiert werden oder ganz ausbleiben. Ihr investiertes Kapital erhalten Anleger erst am Schluss mit Gewinn zurück, falls der Fonds erfolgreich gewirtschaftet hat. Was ist zu tun, wenn sich bereits nach einigen Jahren eine wirtschaftliche Schieflage abzeichnet? Anleger fragen sich, wie sie aussteigen können – und zu welchen Preis. Denn sofern überhaupt möglich, ist ein vorzeitiger Ausstieg oft mit Abschlägen oder sogar hohen Verlusten verbunden. Hier erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie haben, aus einem geschlossenen Immobilienfonds rauszukommen und welche Rückzahlungen möglich sind.

• Fondsausstieg aufgrund von Schadensersatzansprüchen

Eine Möglichkeit des Fondsausstiegs besteht dann, wenn Anleger ihre Beteiligung unter falschen Voraussetzungen erworben haben. Der Kommanditist einer KG, der durch unrichtige Prospektangaben oder Verletzung einer Aufklärungspflicht dazu gebracht wurde, einer Anlagegesellschaft als Gesellschafter beizutreten, kann die Rückabwicklung der Beteiligung verlangen. Von Vorteil ist insbesondere der Schadensersatzumfang. Im Erfolgsfall werden Anleger so gestellt, als ob sie die Beteiligung nie erworben hätten. Der Gesellschafter erhält das eingesetzte Kapital zurück und überträgt den Gesellschaftsanteil. Keine andere Ausstiegmöglichkeit ermöglicht die vollständige Rückabwicklung und Freistellung von sämtlichen wirtschaftlichen Nachteilen im Zusammenlag mit der Kapitalanlage.
Der Anleger muss von seinem bankunabhängigen Anlagevermittler bzw. von seinem Bankberater über die allgemeinen und speziellen Risiken der Kapitalanlage aufgeklärt werden. Bei einer Beteiligung an einem geschlossenen Fonds sind dies neben den genannten Risiken wie das Totalverlustrisiko, die langen Laufzeiten und der eingeschränkten Handelbarkeit auch die Höhe der Nebenkosten, die sogenannten Weichkosten. 

Eine Beratungspflichtverletzung liegt  dann vor, wenn das Prospektmaterial nicht rechtzeitig übergeben worden ist oder die Risiken vom Berater verharmlost worden sind. Bei Anlegern, die von einer Bank beraten wurden, ist es ganz einfach: Berater von Banken und Sparkassen müssen Anleger ungefragt über Provisionen, deren genauen Höhe und den Empfänger informieren. Seit dem 1.1.2013 gilt dies auch für bankunabhängige Anlagevermittler. Auch Prospektmängel setzen sich in der Regel als Beratungsmängel fort. Hinsichtlich Prospektfehlern gilt: Im Verkaufsprospekt dürfen keine falschen Angaben enthalten sein. Ob diese Angaben wissentlich oder unwissentlich falsch sind, spielt für die Prospekthaftung keine Rolle. Der Emittent ist für die Richtigkeit der Angaben im Zuge der Prospekthaftung bei geschlossenen Fonds in vollem Umfang verantwortlich. Auch der Anlagevermittler bzw. die Bank haftet für einen falschen Emissionsprospekt, da sie bestimmten Prüfpflichten unterliegen und ihre Kunden explizit auf Prospektfehler hinweisen und richtigstellen müssen. Gegebenenfalls muss ein Berater von dem Erwerb in einem solchen Fall sogar explizit abraten. Das Vorliegen eines einzigen Beratungsmangels stellt eine Verletzung des Beratungsvertrages dar und ist ausreichend, um Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Es genügt somit ein einziger Beratungs- oder Prospektfehler für die Haftung und einen Rückabwicklungsanspruch.

Schadensersatzansprüche aufgrund von Prospekt- oder Beratungsfehlern können gegenüber Prospektverantwortlichen, Initiatoren, Banken oder Anlagevermittlern und –-beratern  geltend gemacht werden.

Hinweis zur Verjährung: Die Rückabwicklung im Wege des Schadensersatzes ist zeitlich beschränkt. Schadensersatzansprüche können nur bis zum Eintritt der Verjährung durchgesetzt werden. Die absolute Verjährung tritt immer genau zehn Jahre nach dem Beitritt zum Fonds ein.

• Geschlossenen Immobilienfonds kündigen

Ordentliche und außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten sind im Gesellschaftsvertrag geregelt. Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung in den meisten Fällen ausgeschlossen. Bisweilen steht Anlegern ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses und auch Härtefallklauseln – zum Beispiel bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Schwerstpflegebedürftigkeit – müssen im Einzelfall geprüft werden. Außerordentlich kündigen können Anleger aus wichtigem Grund, zum Beispiel wenn sie bei der Zeichnung der Beteiligung falsch beraten wurden. Bei einer Falschberatung aufgrund von Beratungs-oder Prospektfehlern können Anleger alternativ Schadenersatz fordern. Damit haben Sie die Möglichkeit, das gesamte Kapital zurück zu erhalten und nicht nur einen Teilbetrag. Ist eine Kündigung der Beteiligung möglich, stellt sich die Frage nach dem finanziellen Mehrwert. Im Fall der Kündigung haben Anleger lediglich Anspruch auf das sogenannte Abfindungsguthaben, auch Auseinandersetzungsguthaben genannt. Anleger erhalten im Wege der Kündigung nicht das gesamte eingezahlte Kapital zurück. Der Abfindungsanspruch liegt in der Regel deutlich unter dem ursprünglichen Zeichnungsbetrag.

Mit einer Kündigung ist es für Anleger sehr schwierig, aus einem geschlossenen Immobilienfonds auszusteigen, bevor die jahrzehntelange Laufzeit zu Ende ist. Warten Anleger das Ende der Laufzeit ab, sind andere Ausstiegsmöglichkeiten oftmals nicht mehr möglich. Eine Rückabwicklung über Schadensersatz in maximal zehn Jahre nach Zeichnung des Fonds möglich. Nur in sehr seltenen Fällen ist eine Kündigung des geschlossenen Fonds möglich und gleichzeitig wirtschaftlich sinnvoll.

Hinweis zur Nachschusspflicht: Im Falle einer Kündigung der eigenen Fondsbeteiligung sollten Anleger beachten, dass sie mit der gezahlten Einlage auch für Verluste haften. Macht ein Gesellschafter nach erfolgter Kündigung einen Anspruch auf Rückzahlung der vollen Einlage geltend und die Gesellschaft hat Verluste erwirtschaftet, ist sogar denkbar, dass das Auseinandersetzungsguthaben negativ ausfällt. In diesem Fall müsste der Anleger entsprechende Nachschüsse leisten, um seine Unternehmensbeteiligung zu beenden. Oft ist diese Nachschusspflicht jedoch vertraglich ausgeschlossen.

Hinweis zu Ratensparmodellen: Für Anleger, die weiterhin zur Zahlung von Raten an bereits gescheiterte Fondsgesellschaften verpflichtet sind, kann eine Kündigung der Beteiligung sinnvoll sein, wenn auch Schadensersatzansprüche aufgrund der Verjährung nicht mehr möglich sind. Denn mit dem Ende der Gesellschafterstellung endet auch die Verpflichtung zur weiteren Erbringung der Einlage. Auf diese Weise können weitere Vermögensschäden verhindert werden. Jedoch müssen Anleger oft große finanzielle Verluste beim Abfindungsguthaben in Kauf nehmen.

• Widerruf der Beitrittserklärung/Zeichnung

Aufgrund der Tatsache, dass Widerrufsbelehrungen in Verträgen falsch sind, besteht bei einigen geschlossenen Fonds auch die Möglichkeit des Widerrufs der Zeichnung. Sollte Ihre Widerrufsbelehrung fehlerhaft sein, können Anleger den Beitritt zu ihrem geschlossenen Fonds widerrufen. Anders als bei der Rückabwicklung im Wege des Schadensersatzes unterliegt das Recht zum Widerruf der Beitrittserklärung nicht der Verjährung. Ein Fehler in der Widerrufsbelehrung liegt zum Beispiel dann vor, wenn die Widerrufsbelehrung nicht dem aktuellen Stand entspricht und der zum Zeitpunkt der Zeichnung geltende aktuelle Gesetzesstand hinsichtlich der Widerrufsrechte nicht wiedergegeben wird. Auch irreführende Belehrungen, zum Beispiel gleichzeitig mehrere Belehrungen erteilt, bei denen der Gesellschafter selbst prüfen und entscheiden muss, welche Widerrufsinformation für ihn gilt, können dazu führen, dass ein Widerruf noch Jahre nach Zeichnung möglich ist. Wegen des Grundsatzes der „fehlerhaften Gesellschaft“ entsteht jedoch kein gesetzliches Rückabwicklungsverhältnis. Der Widerruf ermöglicht zwar nicht die Rückabwicklung der Beteiligung, befreit aber wie die Kündigung vor Zahlung offenstehender Raten. Anleger haben dieselben Rechte wie bei einer Kündigung: Der Gesellschafter erhält nicht das gesamte eingezahlte Kapital zurück, sondern hat einen Abfindungsanspruch und somit einen Teilbetrag seiner ursprünglichen Zeichnungssumme.

Eine Ausnahme bildet der seltenere Fall, wenn eine Investition in einen geschlossenen Fonds zumindest zum Teil durch ein Bankdarlehen finanziert wurde. Wie beim Widerruf von Autokrediten bilden die Fondsbeteiligung und der Darlehensvertrag ein so genanntes verbundenes Geschäft. Für Anleger in geschlossene Fonds hat ein solcher Widerruf des Darlehens den positiven Nebeneffekt, dass sie die geleisteten Zahlungen zurückverlangen und die wertlose Beteiligung an dem geschlossenen Fonds an die Bank zurück übertragen können.

• Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds verkaufen

Eine weitere Möglichkeit des Fondsausstiegs ist der Verkauf Ihres Fonds am Zweitmarkt. Marktführer ist die Handelsplattform www.zweitmarkt.de. Wenn Anleger ihre Beteiligung verkaufen wollen, wird das Verkaufsangebot veröffentlicht. Ob ein Käufer gefunden werden kann, ist keinesfalls sicher. Voraussetzung für einen Verkauf eines Fonds ist, dass dieser noch einen Wert hat. Diese Voraussetzung und damit ein gewinnbringender Verkauf ist immer dann nicht erfüllt, wenn geschlossenen Immobilienfonds bereits in Schieflage sind und Anleger nach einem Ausweg suchen. Immerhin sind geschlossene Immobilienfonds nach Angaben der Handelsplattform Deutsche Zweitmarkt das am meisten gehandelte Segment des Jahres 2020.

Es gibt keinen regulierten Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds. Die Verkaufsprozedere eines geschlossenen Fondsanteils auf dem Zweitmarkt ist sogar eher mit dem Autoverkauf über eine Online-Autobörse vergleichbar, als mit dem Verkauf von Aktien über eine regulierte Börse. Den genauen Ablauf eines Verkaufs auf dem Zweitmarkt finden Sie im Newsbeitrag Die eigene Fondsbeteiligung verkaufen – Fallstricke des Zweitmarkts.

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Wir beraten und vertreten Fondsanleger bundesweit seit 25 Jahren. Als eine der größten Kanzleien für Bank- und Kapitalmarktrecht in Deutschland haben wir größte Erfahrung im außergerichtlichen und gerichtlichen Vorgehen auf diesem Gebiet. Wer eine Fondsbeteiligung gezeichnet hat und dabei falsch beraten wurde, hat Anspruch auf Schadenersatz. Nutzen Sie jetzt unser Angebot einer kostenfreien Ersteinschätzung für Ihre geschlossenen Fondsbeteiligungen. Nach Auswertung Ihrer Unterlagen erhalten Sie dann umgehend eine fundierte Ersteinschätzung hinsichtlich der Erfolgsaussichten Ihres Falles.