Vorkaufsrecht - was Sie wissen und beachten müssen!

Die wichtigsten Fakten:

• Wenn jemand sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, hat er gegenüber Dritten ein vorrangiges Recht, mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag abzuschließen.
• Es gibt verschiedene Arten von Vorkaufsrechten.
• In manchen Fällen kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden.

Was ist das Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht wird zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart. Es geht dem eigentlichen Kaufvertrag vor und soll dem potenziellen Käufer ein Vorrecht an der Kaufsache einräumen. Der Vorkäufer kann es ausüben, wenn der Verkäufer einen Kaufvertrag mit einem Dritten über die Kaufsache abschließt. In diesen Fällen ist der Verkäufer verpflichtet, den Inhaber des Vorkaufsrechts zu privilegieren und den Kaufgegenstand ihm zu übereignen. Dabei kann es sich um ein Grundstück, eine Immobilie oder eine Sache handeln. Vorkaufsrechte, die formlos zwischen Vorkäufer und Verkäufer vereinbart werden, können nur gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden. In der Regel werden Vorkaufsrechte im Grundbuch eingetragen. Dann kann der Käufer das Recht sogar gegenüber Dritten geltend machen.

Schließt ein Dritter einen Kaufvertrag über den Kaufgegenstand mit dem Verkäufer ab, kann der Inhaber des Vorkaufsrechts seinen Anspruch durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Dann kommt ein dem ursprünglichen Vertrag inhaltsgleicher Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem zustande.

Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht geht es um das Vorkaufsrecht für bewegliche Sachen, beispielsweise Nachlassgegenstände. Jeder Erblasser kann in seinem Testament verfügen, dass ein bestimmter Erbe ein Vorkaufsrecht bezüglich eines Nachlassgegenstandes erhält. In diesem Fall hat der Erbe das Recht, diesen Nachlassgegenstand von einem Miterben zu erwerben.

Dingliches Vorkaufsrecht

Besonders im Grundstücks- und Immobilienrecht spielen dingliche Vorkaufsrechte eine große Rolle. Sie können entweder für ein Grundstück oder eine Immobilie eingetragen werden. Im Unterschied zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht muss das dingliche im Grundbuch eingetragen werden. Dazu muss ein Notar bestellt werden, der diese Eintragung veranlasst.

Gesetzliche Vorkaufsrechte

• Mieter haben gem. § 577 Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. In diesem Fall muss ihnen der Vermieter den notariellen Kaufvertrag schicken. Innerhalb von zwei Monaten muss der Mieter dann entscheiden, ob er sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben möchte oder nicht.
• Gemeinden steht gem. § 24 Baugesetzbuch (BauGB) ein gesetzliches Vorkaufsrecht an allen Grundstücken zu, das sie als Mittel der staatlichen Bodenpolitik einsetzen können.
• Miterben können ihr Vorkaufsrecht gem. § 2034 Abs. 1 BGB ausüben, wenn ein anderer Miterbe seinen Erbanteil an einen Dritten verkaufen möchte.

In welchen Fällen kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden?

• Wenn jemand sein Grundstück an seinen Ehegatten oder an Personen der gesetzlichen Erbfolge verkaufen will, kann das Vorkaufsrecht nicht von der Gemeinde ausgeübt werden (§ 26 BauGB).
• Wenn dem Grundbuchamt eine notariell beurkundete Rücktrittserklärung zugeschickt wird und die Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch beauftragt wird, ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen.
• Erfolgt der Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse, so erlischt das Vorkaufsrecht gem. § 471 BGB.