250 Anwälte für Zwangsverwaltung | Seite 3

Die Zwangsverwaltung ist eine Art der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen. Sie ist nur wegen Geldforderungen möglich. Sie kann sich auf ein Grundstück insgesamt aber auch nur auf Bruchteile davon beziehen. So etwa bei Miteigentum an einem Grundstück. Ebenso unter Zwangsverwaltung geraten kann eine Eigentumswohnung als Sondereigentum. Außerdem möglich ist die Zwangsverwaltung grundstücksgleicher Rechte, wie sie z. B. ein Erbbaurecht oder ein Nießbrauch darstellen. Dagegen ist keine Zwangsverwaltung bei Objekten einer Gesamthandsgemeinschaft und damit etwa nicht von Immobilien einer Erbengemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) möglich.

Außer durch Zwangsverwaltung kann ein Gläubiger auch durch Zwangsversteigerung in unbewegliches Vermögen vollstrecken. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind dabei zeitgleich möglich. Sie erfolgen jedoch in getrennten Verfahren. Die Zwangsverwaltung kann aber bei der Vorbereitung einer Zwangsversteigerung helfen. In dieser Beziehung kann ein Gutachter ein unter Zwangsverwaltung stehendes Grundstück leichter betreten, damit er dessen Verkehrswert ermittelt. Denn über den Zutritt aufs Grundstück entscheidet anstelle des Eigentümers nun der Zwangsverwalter.

Dritte Möglichkeit im Rahmen der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist bei Beträgen über 750 Euro die zwangsweise Eintragung einer Sicherungshypothek. Diese deshalb auch als Zwangshypothek bezeichnete Hypothek sichert einem Gläubiger dabei nur den Rang seiner Forderung. Geld erhält er nicht. Zu diesem Zweck von ihm vorgenommene Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung erfolgen dann allerdings im durch die Sicherungshypothek gesicherten Rang. Bei einer zuvor eingetragenen Vormerkung kann die durch sie begünstigte Person allerdings die Löschung der Hypothek verlangen.

Gesetzliche Grundlagen der Zwangsverwaltung

Die gesetzliche Grundlage der Zwangsverwaltung ist die Zivilprozessordnung (ZPO). § 869 ZPO gemäß erfolgt die besondere Regelung durch das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). In Ergänzung zu ZPO und ZVG bestimmt die Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) die Aufgaben des Zwangsverwalters.

Voraussetzungen der Zwangsverwaltung

Die Zwangsvollstreckung erfolgt auf Antrag eines Gläubigers. Sie setzt die Zustellung eines mit Klausel versehenen vollstreckbaren Titels an den Schuldner voraus. Vollstreckungstitel sind insbesondere Urteil, Beschluss, Kostenfestsetzungsbeschluss, Prozessvergleich, vollstreckbare Urkunde, Schiedsspruch, Anwaltsvergleich und Europäischer Zahlungsbefehl. Das zuständige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück oder die Eigentumswohnung liegt, erlässt als Vollstreckungsgericht ein dort tätiger Rechtspfleger einen Anordnungsbeschluss. Die Anordnung der Zwangsverwaltung wird daraufhin im Grundbuch vermerkt. Die Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks stellt gleichzeitig die Beschlagnahme dar.

Ablauf der Zwangsverwaltung

Zudem bestellt das Gericht mit dem Anordnungsbeschluss einen Zwangsverwalter. Damit der Zwangsverwalter an seiner Stelle agieren kann, erhält er eine sogenannte Bestallungsurkunde. Diese dient ihm als Ausweis im Rechtsverkehr gegenüber Dritten wie etwa Mietern, Behörden, Versicherungen oder Versorgungsunternehmen. Der Zwangsverwalter ist jedoch kein Beamter oder Amtsträger. Er unterliegt daher nicht der Amtshaftung, wenn er eine Pflichtverletzung begangen hat.

Im nächsten Schritt nimmt der Zwangsverwalter die Immobilie in Besitz. Das kann auf verschiedene Weise erfolgen. Selten erfolgt die Übergabe direkt durch das Gericht. Stattdessen ermächtigt es den Zwangsverwalter regelmäßig selbst zur Inbesitznahme. Insbesondere bei zu erwartendem Widerstand kann der Zwangsverwalter sich von einem Gerichtsvollzieher bei der Inbesitznahme helfen lassen.

Dem Zwangsverwalter sind vom Eigentümer alle Schlüssel und für das Grundstück relevante Urkunden wie Mietverträge, Versicherungspolicen oder Grundsteuerbescheide zu übergeben. Herauszugeben ist bei vermieteten Objekten auch eine Mietkaution. Der Eigentümer muss dem Zwangsverwalter zudem Auskunft auf seine Fragen geben.

Kosten, die durch fehlende Mitwirkung des Eigentümers entstehen, gehen als Teil der Zwangsverwaltungsmasse am Ende zu seinen Lasten. Der Zwangsverwalter muss über die Inbesitznahme einen Bericht erstellen. Diesen auch als Inbesitznahmeprotokoll bezeichneten Inbesitznahmebericht muss er anschließend innerhalb von drei bis vier Wochen nach der Beschlagnahme dem Gericht übergeben.

Folgen der Zwangsverwaltung

Der Zwangsverwalter verwaltet fortan die Immobilie treuhänderisch. Die Rechte des Eigentümers sind entsprechend beschnitten. Im Rahmen seiner Aufgaben schließt der Zwangsverwalter nun beispielsweise Mietverträge oder Versicherungsverträge ab oder erklärt deren Kündigung.

Der Gläubiger erhält im Wege der Zwangsverwaltung die Erträge – rechtlich die sog. Nutzungen – des Grundstücks. Zumeist sind das Miete oder Pacht. Denkbar sind aber auch Erträge, die sich aus dem Verkauf von Rohstoffen bzw. von Nutzpflanzen ergeben. Gegebenenfalls steht dem Gläubiger aber auch die Leistung einer Versicherung zu, die sich nach einem Brandschaden ergibt.

Lässt eine Immobilie keine oder nur geringe Erträge erwarten, macht die Zwangsverwaltung wenig Sinn. In diesem Fall ist die Zwangsversteigerung, bei der die Verwertung der Immobilie durch Versteigerung erfolgt, sinnvoller. In der Praxis erfolgt die Zwangsverwaltung daher nur bei Ertragsimmobilien. Beispiele dafür sind ein Mietshaus, eine Lagerhalle, ein Hotel oder ein landwirtschaftlicher Betrieb, wobei im letzteren Fall häufig der Schuldner als Verwalter bestellt wird. Kurz gesagt, erfasst die Zwangsverwaltung den Ertragswert die Zwangsversteigerung erfasst dagegen den Verkehrswert.

In der Praxis erfolgen Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung häufig parallel. Ein Gläubiger kann dadurch bereits Erträge zur Tilgung von Schulden in der Zeit bis zum bis dato noch ungewissen Ausgang und Erlös der Zwangsversteigerung erhalten.

Aufgaben des Zwangsverwalters

Die Aufgaben des Zwangsverwalters regelt § 152 ZVG. Für darüber hinausgehende Aufgaben benötigt er die gerichtliche Zustimmung.

Sicherstellen einer angemessenen Versicherung ggf. durch Abschluss eines Versicherungsvertrags

Der Zwangsverwalter muss unverzüglich klären, ob das Objekt ausreichend versichert ist. Die Versicherungsleistung muss dem Wert entsprechen. Ansonsten haftet der Verwalter für Deckungslücken, die der oder die Gläubiger gegen ihn und seine berufliche Haftpflicht als Schadenersatz geltend machen können. Gegen den Zwangsverwalter gerichtete Ansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Bewirtschaftung der Immobilie

Der Zwangsverwalter muss das Grundstück bewirtschaften und in seinem Bestand erhalten. Die bisherige Nutzung kann er nicht einfach ändern. Der Zwangsverwalter muss dem Amtsgericht regelmäßig Rechenschaft über seine Tätigkeit ablegen.

Teilungsplan und Ausschütten der Überschüsse

Nach der Mitteilung des Zwangsverwalters über die finanzielle Situation der Immobilie erstellt das Vollstreckungsgericht bei zu erwartenden Überschüssen einen Teilungsplan. Zur Aufstellung des Teilungsplans beraumt es einen nicht öffentlichen Termin, zu dem es Gläubiger, Schuldner und Zwangsverwalter lädt. Gegen den Teilungsplan ist Widerspruch und Widerspruchsklage möglich. Bei Verfahrensfehlern ist die sofortige Beschwerde statthaft.

Im weiteren Verlauf sind Zahlungen aus der Zwangsverwaltungsmasse an den oder die Gläubiger nur noch aufgrund des Teilungsplans zulässig. Ausgenommen vom Teilungsplan sind Ausgaben für die Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens. Im Übrigen werden die Überschüsse gemäß Teilungsplan auf die Ansprüche verteilt. Die nachträgliche Anmeldung von nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Rechten ist möglich. Lehnt das Gericht den Antrag ab, muss der Betroffene Klage auf Planänderung erheben.

Situationen in der Zwangsverwaltung

Vom Schuldner bewohntes Eigenheim

Auch eine vom Schuldner selbst bewohnte Immobilie kann unter Zwangsverwaltung geraten. Im Rahmen seines Hausstands unentbehrliche Räume sind ihm zu belassen. Frei werdende Räume kann der Zwangsverwalter, sofern praktikabel, vermieten. Der Schuldner muss fremde Personen als Mieter in seinem eigenen Haus dulden.

Folgen für Mieter und Pächter

Der Zwangsverwalter muss die Zwangsverwaltung ggü. den Mietern bzw. Pächtern anzeigen und Zahlungsverbote an entsprechende Drittschuldner beantragen, sodass sie die Miete bzw. Pacht künftig an ihn und nicht mehr an den Vermieter zahlen. Ein bisheriger Mietvertrag bzw. Pachtvertrag bleibt dabei bestehen. Der Zwangsverwalter tritt in die Rechte und Pflichten des Vertrags ein. Mietrückstände muss der Zwangsverwalter rückwirkend bis zu zwölf Monate eintreiben. Bis zu diesem Zeitraum erfasst sie die Zwangsverwaltung. Säumigen Mieter erklärt der Zwangsverwalter die Kündigung und erhebt ggf. Räumungsklage. Unentgeltliche Verträge muss er auflösen. Längeren Leerstand muss er durch baldiges Vermieten der Wohnung oder des Hauses vermeiden. Dabei kann er auch einen Makler zur Mietersuche beauftragen. Die Mietkaution verwaltet fortan der Zwangsverwalter. Er muss sie nach beendetem Mietverhältnis auch dann zurückzahlen, wenn der Schuldner ihm die Kaution nicht übergeben hat. Im Übrigen ist der Zwangsverwalter auch für die Nebenkostenabrechnung zuständig.

Auswirkung auf Wohnungseigentümer

Gerät eine Eigentumswohnung in Zwangsverwaltung, kontaktiert der Zwangsverwalter zunächst die WEG-Verwaltung. Der Verwalter ist verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldete Beiträge zu leisten. Ist die Eigentumswohnung vermietet, kann er die Miete verwenden, um eventuelle Schulden des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern wie insbesondere das Hausgeld zu begleichen. Steht die Eigentumswohnung leer, muss er sie vermieten. Auswirkungen hat die Zwangsverwaltung auch auf Eigentümerversammlung. Der Zwangsverwalter ist zu den Versammlungen der Wohnungseigentümer zu laden. Er hat dabei Stimmrecht und ist zur Anfechtung von Beschlüssen befugt. Auch im Übrigen darf der Zwangsverwalter die Rechte des Wohnungseigentümers wahrnehmen. So darf er etwa auch die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentumsverwaltung einsehen.

Auswirkung anderer Verfahren auf die Zwangsverwaltung

Zwangsversteigerung während der Zwangsverwaltung

Die Zwangsversteigerung der Immobilie führt zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das Gericht. Die Aufhebung erfolgt dabei noch nicht mit dem Zuschlag an den Höchstbietenden. Der Aufhebungsbeschluss ergeht in der Regel erst nach erfolgter Abrechnung mit dem neuen Eigentümer.

Insolvenz und Zwangsverwaltung

Ein Insolvenzverfahren neben einer Zwangsverwaltung ist möglich. Sofern die Zwangsverwaltung wegen einer durch ein dingliches Recht gesicherten Forderung – z.B. einer Grundschuld oder Reallast –, oder anderen vorrangigen Forderung – z.B. Hausgeldanspruch, öffentliche Lasten – erfolgt, besteht für Gläubiger ein Absonderungsrecht in der Insolvenz. Dadurch erhalten sie die Miete bzw. Pacht auch bei späterer Eröffnung eines Insolvenzverfahrens. Eine persönliche Forderung – z. B. ein nicht dinglich gesicherter Anspruch auf Rückzahlung von Kredit – ist hingegen nicht insolvenzfest, wenn der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens innerhalb eines Monats nach der Beschlagnahme im gestellt wird. Bei einer Privatinsolvenz sind es entsprechend sogar drei Monate. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist eine Zwangsverwaltung nicht mehr möglich.

Der Insolvenzverwalter kann die vollständige oder teilweise Einstellung der Zwangsverwaltung beantragen, wenn ihre Fortsetzung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert. Nachteile, die dem betreibenden Gläubiger aus der Einstellung erwachsen, sind dann jedoch durch laufende Zahlungen aus der Insolvenzmasse auszugleichen.

Immobilienverkauf während der Zwangsverwaltung

Neben der Zwangsversteigerung der Immobilie wird auch versucht, diese durch freihändigen Verkauf zu Geld zu machen. Wird die zwangsverwaltete Immobilie im Wege verkauft, dann erhält der Käufer den Besitz nicht vom Schuldner, sondern vom Zwangsverwalter. Der Immobilienkaufvertrag ermöglicht das durch eine Abtretung an den Schuldner. Die Zwangsverwaltung endet, wenn alle Abrechnungen erfolgt sind.

Rücknahme des Antrags auf Zwangsverwaltung

Nach dem Verkauf erfolgt oft die uneingeschränkte Antragsrücknahme durch den Gläubiger. Diese führt zur Aufhebung und Beendigung der Zwangsverwaltung. Die Restmasse fällt an den Schuldner zurück. Das gilt auch, wenn er eine Abtretung der Überschüsse mit dem Schuldner vereinbart hat. Eine beschränkte Antragsrücknahme kann das verhindern, verlangt jedoch spezielle Kenntnisse bei der Umsetzung.

Alternativen zur Zwangsverwaltung

Kalte Zwangsverwaltung

Bei der kalten Zwangsverwaltung wird von den Regeln der gerichtlichen Zwangsverwaltung abgewichen, um Zeit und Kosten zu sparen. Grundlage ist eine Vereinbarung der Gläubiger mit dem Insolvenzverwalter. Die Vereinbarung kann differenziert auf Fragen der Verwaltung und Verwertung eingehen.

Außergerichtliche Institutsverwaltung

Eine Beteiligung an den Erträgen unter Verzicht auf die Zwangsverwaltung stellt auch die außergerichtliche Institutsverwaltung dar. Sie erfolgt häufiger durch eine Bank im Einvernehmen mit den Schuldnern von Darlehen. Grund ist, dass die den Darlehensverträgen zugrunde liegenden AGB regelmäßig die Abtretung von Miet- bzw. Pachteinnahmen vorsehen.

Kosten der Zwangsverwaltung

Gerichtskosten

Die Entscheidung über den Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung oder über den Beitritt zum Verfahren kostet pauschal 100 Euro (Nr. 2220 KV GKG). Für jedes Jahr der Zwangsverwaltung ist zudem eine Verfahrensgebühr zu entrichten (Nr. 2221 KV GKG). Deren Berechnungsgrundlage ist die Summe der jährlichen Bruttoeinkünfte.

Zwangsverwalterkosten

Der Verwalter hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung sowie auf Erstattung seiner Auslagen. Außerdem kann er die von ihm zu zahlende Umsatzsteuer verlangen. Bei vermieteten oder verpachteten Grundstücken erhält der Verwalter 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags inklusive der Nebenkosten. Andernfalls erhält er eine Vergütung auf Stundenbasis. Die Mindestvergütung bei Inbesitznahme durch den Zwangsverwalter beträgt 600 Euro. Ein als Zwangsverwalter tätiger Rechtsanwalt kann nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) abrechnen, wenn ein nicht als Rechtsanwalt zugelassener Verwalter die Tätigkeit einem Rechtsanwalt übertragen hätte.

Der Zwangsverwalter kann zudem von den Gläubigern einen Vorschuss verlangen, sofern die gegenwärtigen Einnahmen nicht dafür ausreichen. Vorschüsse können etwa für Reparaturkosten des Hausdachs oder eine vom Verwalter abzuschließende Gebäudeversicherung notwendig werden. Bei Nichtzahlung droht die Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das Gericht.

Rechtsanwaltskosten

Bei Hinzuziehen eines Rechtsanwalts entstehen für den Antragsteller zudem Anwaltsgebühren. Sie lassen sich bei entsprechender Anmeldung später gemeinsam mit dem Hauptanspruch geltend machen.

(GUE)

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