Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf: Worauf Käufer und Verkäufer achten sollten

Was bedeutet Kaufpreisfälligkeit und warum ist sie wichtig?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, ist der Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis fällig wird, von entscheidender Bedeutung. Dieser Zeitpunkt bestimmt, wann der Käufer den Kaufpreis bezahlen muss und der Verkäufer die Immobilie übergibt. Da der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung im Grundbuch erfolgt, müssen beide Seiten sich absichern, um Risiken zu minimieren.

Warum kann der Kaufpreis nicht Zug-um-Zug gezahlt werden?

Im Idealfall würden der Kaufpreis und die Eigentumsübertragung gleichzeitig erfolgen. Da jedoch die Eintragung im Grundbuch, auf die weder Käufer noch Verkäufer unmittelbaren Einfluss haben, einige Zeit in Anspruch nehmen kann, ist dieses Verfahren nicht praktikabel. Daher ist eine Regelung erforderlich, die den Käufer zur Vorleistung verpflichtet, jedoch sicherstellt, dass er auch tatsächlich das lastenfreie Eigentum erhält.

Welche Rolle spielt der Notar bei der Kaufpreisfälligkeit?

Der Notar nimmt eine zentrale Rolle ein. Er stellt sicher, dass alle Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt sind und informiert beide Parteien darüber. Diese Mitteilung wird als "Fälligkeitsmitteilung" bezeichnet. Es gibt zwei Arten von Fälligkeitsmitteilungen: die konstitutive und die deklaratorische.

Was ist der Unterschied zwischen konstitutiver und deklaratorischer Fälligkeitsmitteilung?

Bei der konstitutiven Fälligkeitsmitteilung ist die Mitteilung des Notars selbst die Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit. Der Notar entscheidet, ob alle Bedingungen erfüllt sind, und informiert den Käufer. Der Käufer muss dann den Kaufpreis bezahlen.

Bei der deklaratorischen Fälligkeitsmitteilung wird der Käufer auch unabhängig von der Notarmitteilung zur Zahlung verpflichtet, sobald er Kenntnis von den Bedingungen erlangt. Der Notar informiert die Parteien über den Stand der Dinge, ohne eine rechtliche Bewertung vorzunehmen.

Wie sollte die Fälligkeitsmitteilung versendet werden?

Es gibt unterschiedliche Meinungen darüber, welche Versendungsart am besten geeignet ist. Die Versendung per einfachem Brief wird von der herrschenden Meinung und Rechtsprechung akzeptiert. Sicherere Methoden wie Übergabe-Einschreiben oder Einschreiben mit Rückschein bieten jedoch keine Garantie, dass die Mitteilung tatsächlich beim Empfänger ankommt, insbesondere wenn dieser die Sendung nicht abholt.

Eine praktikable Lösung ist das Einwurf-Einschreiben, das den Nachweis ermöglicht, dass das Schreiben in den Briefkasten des Empfängers gelangt ist. Außerdem wird zunehmend die (zusätzliche) Übermittlung der Fälligkeitsmitteilung per E-Mail verwendet, was eine schnelle und nachvollziehbare Zustellung sicherstellt.

Was sollten Käufer und Verkäufer beachten?

Käufer und Verkäufer sollten schon bei Vertragsabschluss klären, wie die Fälligkeitsmitteilung erfolgen soll, und dies im Kaufvertrag festhalten. Dies minimiert das Risiko von Missverständnissen und rechtlichen Auseinandersetzungen.

Zusammenfassung:

• Die Kaufpreisfälligkeit ist der Zeitpunkt, an dem der Käufer den Kaufpreis zahlen muss und der Verkäufer die Immobilie übergibt.
• Ein Notar stellt sicher, dass alle Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt sind und informiert beide Parteien.
• Es gibt zwei Arten von Fälligkeitsmitteilungen: konstitutiv und deklaratorisch.
• Die Versendungsart der Fälligkeitsmitteilung sollte im Kaufvertrag festgelegt werden.
• Einwurf-Einschreiben und E-Mail sind praktikable Methoden zur Zustellung der Fälligkeitsmitteilung.

Durch eine klare Regelung der Kaufpreisfälligkeit und die sorgfältige Auswahl der Versendungsart der Fälligkeitsmitteilung können Käufer und Verkäufer Risiken minimieren und den Immobilienkauf reibungslos abwickeln.

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