§ 566 BGB gilt nicht für den Erwerb durch einen Miteigentümer zu Alleineigentum

§ 566 BGB Kauf regelt den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Erwerber tritt danach in den Mietvertrag als Vermieter ein.

Der § 566 Abs.1 BGB ist eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass Verträge nur zwischen den Vertragsparteien Rechte begründen.

Ohne § 566 Abs.1 BGB würde ein Eigentumswechsel auf Vermieterseite zwar nicht das Mietverhältnis zwischen Mieter und dem veräußernden Vermieter beeinflussen, aber der Mieter würde auch keine Rechte gegenüber dem Erwerber haben.

Eine Frage, die der BGH jüngst entscheiden hat, ist, ob dieser Grundsatz auch gilt, wenn zwei Miteigentümer ein Objekt gemeinsam vermieten und ein Miteigentümer (der Ehemann) während des laufenden Mietverhältnisses seinen Anteil an den anderen Miteigentümer (hier die Ehefrau) zum Alleineigentum überträgt. Wer ist dann der Vermieter: der nunmehr alleinige Eigentümer oder weiterhin die beiden ursprünglichen Vermieter?

In seinem Beschluss vom 09.01.2019, Az. VIII ZB 26/17, hat der BGH hier Klarheit geschaffen. Der § 566 BGB spricht von der Veräußerung an einen „Dritten“. Der ursprüngliche Vermieter und jetzige Alleineigentümer ist aber kein „Dritter“. § 566 BGB ist daher nicht direkt anwendbar.

Auch eine analoge Anwendung des § 566 BGB hat der BGH abgelehnt. Schutzzweck des § 566 BGB sei, den Mieter vor einem Verlust seines Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache zu schützen. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt. Denn hier übertrage einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen. Der jetzige Alleineigentümer sei (weiter) an den Mietvertrag gebunden. Damit besteht keine Gefahr, dass der Mieter wegen der Veräußerung das Recht zum Besitz der Mietwohnung verliert.

Daher fällt der nunmehr alleinige Eigentümer nicht unter § 566 Abs.1 BGB. Das Mietverhältnis bleibt wie bisher bestehen. Vermieter sind weiterhin die bisherigen Vermieter: Der ehemalige Miteigentümer und der jetzige Alleineigentümer.

Deswegen war nach Ansicht des BGH das Mietverhältnis allein durch die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung nicht wirksam beendet worden. Die Kündigung hätte vielmehr auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen, der die Wohnung zusammen mit ihr an den Beklagten vermietet hatte.

Auch nach Veräußerung zu Alleineigentum müssen also die beiden ursprünglichen Vermieter alle Erklärungen im Mietverhältnis abgeben, damit sie wirksam werden.

Diesen Beschluss darf man aber nicht missverstehen. Die üblichen allgemeinen Regeln, wie z. B. die Stellvertretung durch eine Vollmacht ist natürlich auch weiterhin möglich.

Nicht unerwähnt bleiben sollte, dass der ehemalige Miteigentümer als Vermieter weiterhin verpflichtet ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren, also z. B. auf seine Kosten Instandsetzungen durchzuführen.

Der ehemalige Miteigentümer sollte daher im Kaufvertrag im Innenverhältnis zu dem nunmehrigen Alleineigentümer vereinbaren, dass der nunmehrige Alleineigentümer ihn von allen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis freistellt. Im Außenverhältnis zum Mieter hilft ihm das allerdings nicht. Er bleibt weiterhin aus dem Mietvertrag verpflichtet und kann daher auch von dem Mieter verklagt werden.