Nachmieter: Muss der Vermieter zustimmen?

Das Thema Nachmieter beschäftigt schon seit vielen Jahren Mieter und Vermieter. Der Wohnungsmarkt ist angespannt. Wohnungen müssen schnell zugesagt und bezogen werden, sonst werden sie anderweitig vergeben. Das Problem: Die Mieten sind hoch und die vorherige Wohnung muss erst mal gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist führt oft zu einer finanziellen Doppelbelastung. Es liegt daher auf der Hand, dass Mieter bei bevorstehendem Wohnungswechsel die gesetzliche Kündigungsfrist umgehen wollen. In diesem Artikel sind die wichtigsten Informationen zu dem Thema zusammengefasst: Wie komme ich vorzeitig aus dem Mietverhältnis? Welche Rechte haben Mieter? Wie geht man vor? 

Was ist ein Nachmieter? 

Ein Nachmieter ist ein Mieter, der eine frei werdende oder bereits frei gewordene Wohnung im Anschluss an den bisherigen Mieter mietet. Das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem vorherigen Mieter ist vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Nachmieter beendet. Entweder es wird ein neuer Mietvertrag geschlossen oder der Nachmieter tritt mit Genehmigung des Vermieters in den mit dem alten Mieter bestehenden Mietvertrag ein. Im Unterschied zum Untermieter, der einen Mietvertrag mit dem Mieter schließt, also von diesem die Wohnung zum Gebrauch überlassen bekommt, schließt der Nachmieter den Mietvertrag unmittelbar mit dem Vermieter. 

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren? 

Viele Mieter möchten Ihrem Vermieter einen Interessenten als Nachmieter präsentieren. Begründet der Vermieter mit diesem dann ein Mietverhältnis, kann durch dessen Beginn in der Folge die Kündigungsfrist verkürzt werden. Das Problem: Vermieter müssen vorgeschlagene Nachmieter nicht ohne Weiteres akzeptieren. 

Einen Anspruch auf einen Nachmieter gibt es nicht und es existiert auch kein spezielles Gesetz hierzu. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es jedoch ein Gesetz (§ 242), das als sogenannte Generalklausel fungiert, weil der Gesetzestext so allgemein formuliert und weit gefasst ist, dass er auf möglichst viele Situationen anwendbar ist. Diese Generalklausel aus § 242 BGB („Treu und Glauben“) greift immer dann, wenn kein spezielleres Gesetz der Situation gerecht wird. Das ist bei der Nachmieterthematik der Fall. Bei der Frage, ob der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren muss, geht es also darum, ob die Ablehnung des Nachmieters gegen Treu und Glauben verstößt. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hat dies im Urteil vom 25. März 1981 – 3 RE-Miet 2/81 wie folgt konkretisiert: 

„Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nicht gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat.“ 

Daraus folgt für das OLG, „dass der Vermieter in der Regel durch die Ablehnung eines geeigneten Nachmieters auch dann nicht gegen Treu und Glauben verstößt, wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen möchte“ (OLG Karlsruhe, Urteil v. 25. März 1981 – 3 RE-Miet 2/81). 

Der Vermieter verstößt erst dann gegen Treu und Glauben, das heißt, er muss einen Nachmieter erst dann akzeptieren, wenn die Interessen des Mieters weitaus gewichtiger sind. Das ist erst dann der Fall, wenn dem Mieter aufgrund von Ereignissen, die er nicht mit dem Ziel, seine Wohnungssituation zu verändern, bewusst herbeigeführt hat, das Festhalten an der Wohnung unzumutbar geworden ist. 

Beispiele: Das kann bei einer schweren Krankheit, beruflich bedingtem Ortswechsel oder einer wesentlichen Vergrößerung der Familie der Fall sein, da dadurch das Bedürfnis des Mieters nach Verlegung des Lebensmittelpunktes so dringend wird, dass die Interessen des Vermieters zurücktreten müssen. 

Orientiert an dem Grundsatz, dass geschlossene Verträge einzuhalten sind, besteht die Pflicht des Vermieters zur Akzeptanz des Nachmieters – also zur Vertragsauflösung – erst, wenn außerordentliche soziale und wirtschaftliche Belange für den Wohnungswechsel gegeben sind. Letztlich ist die Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und denen des Vermieters immer eine Einzelfallentscheidung. 

Achtung: Immer noch kursiert der Irrglaube, dass es ausreichend ist, dem Vermieter drei potenzielle Nachmieter zu präsentieren. Diese Annahme ist falsch. 

Was ist eine Nachmietervereinbarung? 

Enthält der Mietvertrag eine sogenannte echte Ersatzmieter- beziehungsweise Nachmieterklausel, ist der Mieter berechtigt, dem Vermieter einen Ersatzmieter zu stellen. Diesen muss der Vermieter akzeptieren, sofern in der Person des Ersatzmieters keine wichtigen Ablehnungsgründe wie Zahlungsunfähigkeit gegeben sind.  

Bei der sogenannten unechten Ersatzmieterklausel hat der Vermieter die Möglichkeit, vorgeschlagene Nachmieter abzulehnen und selbst einen Nachmieter zu suchen. 

Derartige Nachmietervereinbarungen bieten sich für Mieter vor allem bei Mietverträgen mit Mindestmietdauer an. 

Was, wenn der Vermieter keinen Nachmieter akzeptiert?

Enthält der Mietvertrag keine sogenannte echte Ersatzmieterklausel und lehnt der Vermieter einen Nachmieter ab, gibt es die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 540 BGB) zu verlangen. Eine Untervermietung ist nicht ohne Weiteres möglich, allerdings durchaus einfacher durchzusetzen als ein Nachmieter. Hierzu empfiehlt sich eine anwaltliche Beratung. 

Ablösevereinbarung mit dem Nachmieter 

Oftmals haben Mieter ein Interesse daran, mit Nachmietern eine Ablösevereinbarung zu treffen. In der Regel wird dann ein Kaufvertrag über eine Küche oder über Möbel geschlossen, die in der Wohnung verbleiben sollen. Die vertraglich geregelte Übernahme von Möbeln ist selbstverständlich möglich. Wichtig ist, vorab zu klären, wie die Eigentumsverhältnisse sind. Sollte die Küche im Eigentum des Vermieters stehen, kann die Küche selbstverständlich nicht Teil eines solchen Vertrags sein. 

Die Ablösevereinbarung für die Kaufgegenstände sollte so konkret wie möglich sein. Mindestens müssen die Vertragsparteien eindeutig identifizierbar sein, die Kaufgegenstände klar definiert sowie der vereinbarte Kaufpreis festgelegt. 

Wichtig ist, den Eigentumsübergang zu regeln, da die Gegenstände in der Wohnung verbleiben. In der Regel wird vereinbart, dass das Eigentum erst mit der vollständigen Zahlung an den Verkäufer übergeht. 

Auch sollte man sich Gedanken über Gewährleistungsansprüche machen. Im Gegensatz zu Unternehmen können Privatpersonen bei dem Verkauf von Gebrauchtgegenständen einen Gewährleistungsausschluss vereinbaren. Diverse Online-Vorlagen für Ablösevereinbarungen bieten hierbei Orientierung. 

Fazit 

• Ein Nachmieter ist ein Mieter, der eine frei werdende oder bereits frei gewordene Wohnung im Anschluss an den bisherigen Mieter mietet.
• Vermieter müssen vorgeschlagene Nachmieter nicht ohne Weiteres akzeptieren. Erst wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich übersteigt.
• Gründe, um einen Nachmieter und die damit einhergehende Vertragsauflösung akzeptieren zu müssen, sind beispielsweise schwere Krankheit, beruflich bedingter Ortswechsel oder eine wesentliche Vergrößerung der Familie.
• Eine Pflicht des Vermieters zur Akzeptanz des Nachmieters, also zur Vertragsauflösung, besteht erst, wenn außerordentliche soziale und wirtschaftliche Belange für den Wohnungswechsel gegeben sind.
• Die Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter ist immer eine Einzelfallentscheidung
• Enthält der Mietvertrag eine sogenannte echte Ersatzmieter- beziehungsweise Nachmieterklausel, ist der Mieter berechtigt, dem Vermieter einen Ersatzmieter zu stellen, den der Vermieter akzeptieren muss, sofern in der Person des Ersatzmieters keine wichtigen Ablehnungsgründe wie Zahlungsunfähigkeit gegeben sind.

Häufige Fragen und Antworten zu Nachmietern

Da sich die am häufigsten gestellten Fragen im Wesentlichen auf drei beschränken, sind diese nachfolgend noch einmal in aller Kürze zusammengestellt: 

Kann ich früher aus der Wohnung, wenn ich einen Nachmieter habe?

Ja, aber der Vermieter muss den Nachmieter akzeptieren. 

Muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren?

Nein, Vermieter müssen vorgeschlagene Nachmieter, sofern keine sogenannte echte Ersatzmieterklausel vereinbart ist, nicht akzeptieren. Erst wenn die Interessen des Mieters die Interessen des Vermieters ganz erheblich übersteigt, muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren und den Vertrag auflösen. Die Pflicht zur Akzeptanz besteht jedoch erst bei außerordentlichen sozialen und wirtschaftlichen Belangen wie schwerer Krankheit, beruflich bedingtem Ortswechsel oder wesentlicher Vergrößerung der Familie. 

Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?

Es gibt keine Anzahl an Nachmietern, die vorgeschlagen werden müssen, um den Vermieter zu einem Mietvertrag mit einem Nachmieter verpflichten zu können. Die Annahme: „wenn ich drei Nachmieter genannt habe, kann ich verfrüht kündigen“, ist falsch.