1.681 Anwälte für Hauskauf | Seite 16
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Rechtstipps von Anwälten zum Thema Hauskauf
Fragen und Antworten
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Hauskauf: Wann sollte ich einen Rechtsanwalt um Rat bitten?
Das Thema Hauskauf umfasst zahlreiche rechtliche Vorschriften, mit denen man im alltäglichen Leben selten in Berührung kommt. Insbesondere wenn Sie unsicher sind, welche Rechte und Pflichten Ihnen zustehen, wann Sie Einspruch gegen eine Entscheidung erheben sollten oder ob es sich lohnt, gerichtlich vorzugehen, sollten Sie sich so früh wie möglich an einen Anwalt wenden. Außerdem lohnt sich immer der Gang zum Anwalt, wenn es darum geht, Dokumente auf Fehler zu überprüfen oder neue rechtssicher zu erstellen. Ein Rechtsanwalt beantwortet alle Fragen zum Thema Hauskauf und erarbeitet gemeinsam mit Ihnen sinnvolle und nachhaltige Lösungen. -
Hauskauf: Was kann ein Anwalt für mich tun?
Streitigkeiten in Zusammenhang mit Hauskauf sind leider keine Seltenheit und oftmals führen Gespräche mit der gegnerischen Seite zu keiner praktikablen Lösung. In solchen Fällen ist es sinnvoll, sich an einen in diesem Bereich erfahrenen Anwalt zu wenden. Er überprüft sämtliche Schreiben, unterstützt Sie bei der Erstellung rechtssicherer Dokumente und übernimmt die Kommunikation mit der gegnerischen Partei. Außerdem ist ein Anwalt mit sämtlichen Fristen bestens vertraut, wenn es darum geht, eine Stellungnahme fristgerecht abzugeben oder die Widerspruchsfrist einzuhalten. Ist keine außergerichtliche Lösung möglich, so vertritt er Ihre Ansprüche mit Nachdruck vor dem zuständigen Gericht. -
Brauche ich unbedingt einen Anwalt?
Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit, sich vor dem Amtsgericht selbst zu verteidigen. Geht es allerdings um familienrechtliche Sachen, müssen Sie wissen, dass vor dem Familiengericht (eine spezielle Abteilung des Amtsgerichts) Anwaltszwang herrscht. Auch vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten oder vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen.
Der Gang zum Anwalt lohnt sich in den meisten Fällen, insbesondere wenn viel auf dem Spiel steht. Er berät Sie individuell, bespricht mit Ihnen die Erfolgsaussichten und wenn eine außergerichtliche Lösung nicht möglich ist, kämpft er für Ihr gutes Recht vor dem zuständigen Gericht. Wenn Sie sich keinen Anwalt leisten können, gibt es auch hier Möglichkeiten. So können Sie beispielsweise einen Beratungsschein und/oder Prozesskostenhilfe beantragen. -
Ich kann mir keinen Gerichtsprozess leisten, was nun?
Wenn Sie die Gerichtskosten nicht selbst zahlen können und Ihre Rechtsschutzversicherung diese nicht übernehmen will, hilft Ihnen die Prozesskostenhilfe weiter. In solchen Fällen bezahlt der Staat entweder ganz oder teilweise die Gerichtskosten, sowie die Kosten für den eigenen Rechtsanwalt. Dafür müssen Sie einen Antrag schriftlich beim zuständigen Gericht stellen. Es ist dabei empfehlenswert, das Formular „Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse bei Prozess- oder Verfahrenskostenhilfe“ auszufüllen und alle wichtigen Unterlagen, wie etwa Ihren aktuellen Arbeitslosengeldbescheid, beizulegen. Sie können Ihren Antrag auch persönlich bei der Geschäftsstelle des Gerichts einreichen, insbesondere dann, wenn Sie noch offene Fragen haben.
Wichtig zu wissen: Nicht immer ist ein Antrag auf Prozesskostenhilfe möglich. Beispielsweise gibt es im Strafrecht für den Angeklagten keine Prozesskostenhilfe.
Bei einem Hauskauf hat sowohl der Erwerber als auch der Verkäufer von Immobilien einige Regeln zu beachten, damit der Kaufvorgang reibungslos verläuft. So ist etwa die notarielle Beurkundung vom Kaufvertrag über das Hausgrundstück nötig. Fehlt sie - oder wird etwa ein niedrigerer Kaufpreis aus steuerlichen Gründen beurkundet - liegt ein Formmangel vor, der zur Nichtigkeit vom Rechtsgeschäft nach § 125 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) führt.
Der Notar übernimmt im Rahmen des Hauskaufs außer der Beurkundung noch weitere Aufgaben. So schaut er etwa in das Grundbuch, um z. B. klären zu können, ob auf dem betreffenden Hausgrundstück eine Grundschuld oder eine Hypothek lastet bzw. zulasten des Grundstücks eine Dienstbarkeit - wie etwa ein Wegerecht - eingetragen wurde. Außerdem beantragt der Notar beim Immobilienkauf in der Regel die Eintragung einer Vormerkung, die sog. Auflassungsvormerkung. Damit wird für die Zeit zwischen Vertragsschluss und Eigentumswechsel sichergestellt, dass der Erwerber das Eigentum am Hausgrundstück tatsächlich wie vereinbart übertragen bekommt. Denn hat der Verkäufer z. B. nachträglich Eintragungen vornehmen lassen, kann der Vormerkungsberechtigte deren Löschung verlangen. Häufig wirft der Notar bei der Baubehörde auch einen Blick ins Baulastenverzeichnis, um zu erfahren, ob eine Baulast zulasten des Grundstücks eingetragen wurde. Des Weiteren informiert er das Finanzamt - das vom Erwerber des Objekts die Zahlung der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer verlangen wird - sowie jede andere relevante Behörde vom Hauskauf und über den Eigentumswechsel. Der Notar wird im Rahmen eines Hauskaufs auch schon tätig, bevor der Vertrag beurkundet wird. Er übersendet den Parteien rechtzeitig vor dem Unterzeichnungstermin einen Vertragsentwurf. So kann z. B. der Käufer unklare oder unliebsame Passagen anstreichen und während des Notartermins Fragen stellen und über das Streichen einzelner Formulierungen diskutieren. Letztendlich überprüft der Notar beim Hauskauf auch, ob ein Vorkaufsrecht von der Gemeinde oder einem Dritten ausgeübt wurde.
Hat der Notar nach der Beurkundung sichergestellt, dass der Käufer lastenfreies Eigentum erwerben kann, wird er von diesem die Zahlung des Kaufpreises verlangen. Davor wird das Eigentum am Hausgrundstück nicht übertragen - es wird also weder die Auflassung erklärt noch der Erwerber ins Grundbuch eingetragen. Da aber der Hauskauf zumeist nicht allein aus eigenen finanziellen Mitteln möglich ist, muss der Käufer in der Regel bei einer Bank einen Kredit aufnehmen. Die Bank wird aber wiederum nur ein Darlehen vergeben, wenn es ausreichend Sicherheiten hat. Neben einer Bürgschaft kommt vorwiegend eine Grundschuld in Betracht, die aber nur der Eigentümer des Grundstücks bewilligen kann - und das ist immer noch der Verkäufer. Die Lösung ist, dass sich der Verkäufer im Kaufvertrag dazu verpflichtet, an der Eintragung einer Grundschuld mitzuwirken, indem er z. B. die nötigen Unterschriften leistet. Da es des Öfteren vorkommt, dass ein Erwerber den Kaufpreis nicht zahlt, wird für diesen Fall regelmäßig vertraglich vereinbart, dass sich der Käufer der Zwangsvollstreckung unterwirft. Auf diese Art und Weise muss der Gläubiger nicht erst Klage einreichen und Zahlung des Kaufpreises verlangen, sondern kann nach Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde sofort in das Vermögen des Erwerbers zwangsvollstrecken.
Stellen sich nach dem Hauskauf und eventuell nach dem Umzug des Käufers in das Objekt ein Mangel oder sonstige Baumängel heraus, kann er - sofern keine Verjährung eingetreten ist - seine Rechte auf Gewährleistung geltend machen. So kann er z. B. Nachbesserung verlangen und sogar den Rücktritt vom Vertrag erklären, wenn der Verkäufer dem Nachbesserungsverlangen nicht innerhalb der gesetzten Frist nachkommt. Hat der Verkäufer den Mangel schuldhaft verursacht - also ist ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorzuwerfen -, kann der Erwerber sogar Schadenersatz verlangen.
Bei einem Hauskauf stellt sich häufig auch die Frage, wer welche Kosten zu tragen hat. Meistens wird die Pflicht zur Kostentragung im Vertrag geregelt: So muss z. B. häufig der Verkäufer die Kosten der Erschließung tragen, wenn der betreffende Bescheid vor der Beurkundung an ihn geschickt wurde. Erhält er den Bescheid allerdings nach der Beurkundung des Vertrages, so muss der Käufer die Erschließungskosten tragen. Ferner trägt der Veräußerer grundsätzlich die Kosten für Löschungen diverser Belastungen, die er vornehmen lassen musste, um dem Erwerber ein lastenfreies Hausgrundstück übertragen zu können. Die übrigen Kosten - wie z. B. Gerichtskosten, Notarkosten, Grunderwerbsteuer oder Gebühren für behördliche Genehmigungen - trägt dagegen in der Regel der Käufer.
(VOI)
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