Mietpreisbremse: Was müssen Mieter und Vermieter jetzt wissen?

Der Wohnungsmarkt ist nicht nur in Berlin angespannt – auch in anderen Bundesländern steigen die Mieten rasant an. Am 01. Juni 2015 wurde deshalb die Mietpreisbremse beschlossen.

Was ist die Mietpreisbremse?

Im Gegensatz zum inzwischen vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärten Berliner Mietendeckel, der auf Landesebene beschlossen wurde und nur in Berlin gelten sollte, ist die Mietpreisbremse ein Bundesgesetz, das ins Bürgerliche Gesetzbuch eingeflossen ist. Es gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnmarkt, wobei das jeweilige Land wiederum entscheidet, welche Gebiete das sind.

Das Gesetz regelt, dass die Miete bei der Wiedervermietung einer bereits erbauten Wohnung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Beispiel: In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, für das deshalb die Mietpreisbremse gilt, betrug die Miete für Wohnung A bisher 5,50 Euro pro Quadratmeter.

Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 6 Euro pro Quadratmeter, vergleichbare Wohnungen zu Wohnung A werden inzwischen aber zu 9 Euro pro Quadratmeter weitervermietet.

Soll Wohnung A jetzt weitervermietet werden, darf die Miete höchstens 6,60 Euro pro Quadratmeter betragen (= ortsübliche Vergleichsmiete von 6 Euro pro Quadratmeter + 10 Prozent).                                                    

Die Mietpreisbremse sollte zunächst für fünf Jahre gelten. Am 14. Februar 2020 wurde sie um weitere fünf Jahre verlängert, bis spätestens 31. Dezember 2025. Die Verlängerung ist seit dem 01. April 2020 in Kraft. Länder haben so weiterhin die Möglichkeit, den Mietenanstieg zu verlangsamen und die Spannung aus dem Wohnungsmarkt zu nehmen.

Für wen gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten, in denen die Mieten aufgrund Wohnungsmangels stark gestiegen sind. Welche Gebiete das sind, bestimmt das jeweilige Bundesland durch Verordnung.

Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt, sind das Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt.

Hat ein Bundesland die Mietpreisbremse für ein bestimmtes Gebiet festgelegt, betrifft sie alle bereits erbauten Wohnungen bei einer Wiedervermietung. Ausnahmen sind

• Wohnungen, für die der Vormieter bereits eine Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen musste,
• Wohnungen, an denen bestimmte Sanierungen vorgenommen wurden,
• Wohnungen, die erstmalig vermietet werden sowie
• Neubauten.

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Als Grundlage ist der Mietspiegel gesetzlich festgelegt. Er bezieht sich auf eine Stadt oder Gemeinde. Eine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, gibt es nicht.

Merkmale, aus denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet, sind die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einer Wohnung.

Es ist außerdem zwischen dem sogenannten einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel zu unterscheiden. Ersterer gibt lediglich eine Momentaufnahme der ortsüblichen Vergleichsmiete wieder, während letzterer mit deutlich mehr Detail von mehreren beteiligten Interessenvertretungen nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Er hat damit mehr Aussagekraft, kann mithin auch alle zwei Jahre erneuert und angepasst werden.                                                        

Wie sollten Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse vorgehen?                                    

• Für den Mieter ist zunächst wichtig, ob die Mietpreisbremse in seinem Gebiet gilt und ob seine Wohnung nicht unter eine Ausnahmeregelung der Mietpreisbremse fällt.
• Danach kann er anhand seiner Miete prüfen, ob sie mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt: Er schlägt 10 Prozent zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf und vergleicht die Summe dann mit der eigenen Nettokaltmiete.
• Wenn die Miete zu hoch ausfällt, kann der den Vermieter schriftlich darauf hinweisen und die zu viel verlangte Miete einbehalten.
• Sehr viel besser beraten sind Mieter jedoch, sich an einen Anwalt im Mietrecht zu wenden – er ist mit der Mietpreisbremse am besten vertraut und bewahrt Mieter vor folgenreichen Fehlern.              

Berliner Mietendeckel – Wichtiges für Mieter und Vermieter

Was das Mietendeckel-Gesetz nach seinem Scheitern für Sie als Mieter oder Vermieter bedeutet, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema.

Die Mietpreisbremse wurde verschärft – was hat sich geändert?

• Seit dem 1. Januar 2019 müssen Vermieter unaufgefordert schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Zuvor wurde angeprangert, dass für Wohnungssuchende kaum herauszufinden sei, wie viel der Vormieter tatsächlich gezahlt hätte.
• Ein Gesetzesentwurf vom Oktober 2019 sieht außerdem vor, dass Mieter bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse die zu viel gezahlte Miete rückwirkend geltend machen können, und zwar für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses.
• Bisher wurde der Mietspiegel anhand des Vergleichszeitraums der letzten vier Jahre bestimmt. Möglicherweise bestimmt er sich künftig anhand der letzten sechs Jahre, um Mietpreiserhöhungen stärker einzudämmen.