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Mietrecht: Auf diese Punkte sollten Mieter und Vermieter achten!

  • 7 Minuten Lesezeit
Mietrecht: Auf diese Punkte sollten Mieter und Vermieter achten!

Inhaltsverzeichnis

  1. Die wichtigsten Fakten
  2. So gehen Sie vor
  3. Mietvertrag – die wichtigsten Punkte
  4. Mieterhöhung – wann ist sie zulässig?
  5. Mietminderung – was müssen Mieter beachten?
  6. Nebenkosten & Betriebskosten – wer muss was zahlen?
  7. Kündigung, Kündigungsarten und Kündigungsfristen – was gilt?

Wer zahlt die Maklerprovision? Was muss im Mietvertrag stehen und wann darf der Vermieter kündigen? Muss ich beim Auszug renovieren? Die Probleme im Mietrecht sind oft knifflig, nervenaufreibend und können unter Umständen sehr teuer werden. Erfahren Sie hier mehr!

Die wichtigsten Fakten

  • Der von beiden Seiten unterschriebene Vertrag ist rechtlich bindend.
  • Die Miethöhe richtet sich häufig nach Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung.
  • Die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet werden.
  • Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung muss rechtzeitig angekündigt werden.
  • Die Höhe der zulässigen Mietminderung hängt von der Beeinträchtigung ab.
    Mieter und Vermieter haben unterschiedliche Kündigungsfristen.

So gehen Sie vor

  1. Vorsicht vor Klauseln und dem Kleingedruckten – schließen Sie einen Mietvertrag immer erst nach anwaltlicher Beratung ab.
  2. Schimmel in der Wohnung, Heizung kalt? Melden Sie Mängel sofort Ihrem Vermieter!
  3. Lassen Sie das Mieterhöhungsschreiben oder die Kündigung unbedingt von einem Rechtsanwalt prüfen. 
  4. Ist die Nebenkostenabrechnung zu hoch? Lassen Sie sich die Aufstellung der Nebenkosten aushändigen und prüfen!
  5. Machen Sie es sich einfach und nutzen Sie dazu das anwalt.de Formular. 

Mietvertrag – die wichtigsten Punkte

Miethöhe

Im Mietvertrag regeln Mieter und Vermieter alle Rechte und Pflichten, angefangen bei der Miethöhe. Die Miethöhe bestimmt der Vermieter regelmäßig selbst, wobei er sich häufig an der Lage, dem Zustand oder der Ausstattung der Immobilie orientiert. Insbesondere die Lage der Wohnung kann ausschlaggebend für die Miethöhe sein, wonach eine 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg sicherlich mehr kosten kann als eine gleich große Wohnung auf dem Land.

Um zu hohe Mietpreise zu verhindern, hat der Gesetzgeber in manchen Ballungsräumen die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, wonach die Miete bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Klauseln im Mietvertrag

Über die Hälfte aller in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge enthalten unwirksame Vertragsklauseln. Das bedeutet, viele Mietverträge enthalten Regelungen und Vereinbarungen, die eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder die nach der Rechtsprechung Mieter übermäßig benachteiligen und deshalb unwirksam sind.

Insbesondere Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sorgen für eine Vielzahl von (gerichtlichen) Streitfällen. Grundsätzlich ist entscheidend, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug des Mieters war und was im Mietvertrag vereinbart wurde. Die gesetzlich erlaubten Schönheitsreparaturen finden sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV).

Auch die Klausel zum Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht führt immer wieder zu Streitigkeiten. Wird eine solche Klausel vereinbart, legen beide Vertragsparteien fest, dass sie frühestens zu einem bestimmten Datum ordentlich kündigen können.

Vorsicht: Sonderformen

Die meisten Mietverträge werden unbefristet abgeschlossen. Doch gibt es auch andere Arten von Mietverträgen:

  • befristeter Mietvertrag: Der Vermieter muss die Begründung für die Befristung vorweisen und diese dem Mieter schriftlich mitteilen.
  • Indexmietvertrag: Vertraglich vereinbarte Mieterhöhung anhand des amtlichen Verbraucherpreisindexes für alle privaten Haushalte.
  • Staffelmietvertrag: Vertraglich wird vereinbart, wann und in welcher Höhe sich die Miete in Zukunft erhöhen wird.
  • Untermietvertrag: Es wird ein Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter geschlossen.

Mieterhöhung – wann ist sie zulässig?

Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Ob das Mieterhöhungsvorhaben zulässig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab!

Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete

Möchte der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, muss er einige gesetzliche Regelungen beachten. Darüber hinaus hat der Mieter ein Zustimmungsrecht, d. h., er kann der Mieterhöhung zustimmen, muss es aber nicht.

Zunächst einmal hat der Mieter zwei Monate nach Erhalt des Ankündigungsschreiben Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen und sich juristisch beraten zu lassen. Lehnt er die Mieterhöhung ab, kann der Vermieter eine Zustimmungsklage einreichen. In diesem Fall prüft dann das Gericht, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Nur Kosten, die den Gebrauchs- und Wohnwert des Gebäudes bzw. der Wohnung verbessern, können bis zu 8 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die erhöhte Miete müssen Sie ab dem dritten Monat nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals entrichten.

Anpassung der Nebenkosten

Wurde eine Nebenkostenpauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart, kann der Vermieter unter Angabe von Gründen die Erhöhung schriftlich ankündigen. Decken die Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht die angefallenen Betriebskosten ab, so kann der Vermieter nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung die Differenz vom Mieter einfordern.

Weitere Fälle

  • Staffelmiete: Miete steigt zu fest vereinbarten Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag.
  • Indexmiete: Vertraglich vereinbarte Mieterhöhung anhand des amtlichen Verbraucherpreisindexes für alle privaten Haushalte.

Mietminderung – was müssen Mieter beachten?

Wann liegt ein Mietmangel vor?

Ob es sich auch wirklich um einen Mangel handelt, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Der Mieter hat allerdings ein Minderungsrecht, wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich einschränkt. Dabei muss auch gelten: Der Mieter kannte den Mangel bei Vertragsschluss nicht und der Schaden ist nicht selbst verschuldet.

Welche Mietmängel gibt es?

Folgende nicht abschließende Liste enthält durch Gerichte in der Vergangenheit anerkannte Mängel:

  • Baulärm/Lärmbelästigung (Hundegebell, Partylärm etc.)
  • Gestank im Treppenhaus
  • längerer Ausfall der Telefon- und Internetverbindung
  • mangelhafte/defekte Heizung (v. a. in den Wintermonaten)
  • Schimmelbildung
  • undichte Fenster und Türen
  • unzureichende bzw. fehlende Warmwasserversorgung
  • Verschattung durch Baumbestand

Liegt ein Mangel vor, sollten Sie

  1. den Vermieter oder die Hausverwaltung sofort informieren.
  2. zur Behebung des Mangels eine angemessene Frist setzen.
  3. die Höhe der Mietminderung festlegen.
  4. dem Vermieter mitteilen, dass bei Nichteinhaltung der Frist die Miete gemindert wird.

Sie können dem Vermieter auch mitteilen, dass die Miete zunächst nur unter Vorbehalt bezahlt wird und Sie die Miete rückwirkend mindern werden. Bei der Festlegung der Minderungshöhe können sich Mieter an sogenannten Mietminderungstabellen orientieren. In vielen erfolgreichen Fällen wurde eine Mietminderung von 5 % bis 25 % festgelegt.

Miete mindern

Nebenkosten & Betriebskosten – wer muss was zahlen?

Vermieter haben das Recht, Betriebskosten – soweit diese im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden – auf den Mieter umzulegen. Wichtig: Als Vermieter dürfen Sie nur bestimmte Kosten auf Ihren Mieter umlegen. Hierzu gehören u. a.:

  • Heizkosten
  • Warmwasser
  • Grundsteuer
  • Gebäudereinigung, Hausmeister, Gartenpflege
  • Müllbeseitigung, Straßenreinigung
  • Aufzug
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Beleuchtungskosten
  • Abwassergebühr

Häufig spricht man von Nebenkosten, die im Mietvertrag entweder als Pauschalbetrag oder durch eine Vorauszahlung vereinbart werden.

Die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung:

  • Falsche Abrechnung der umlagefähigen Kosten
  • Nicht umlagefähige Kosten wurden abgerechnet
  • Abweichung bei den „sonstigen Betriebskosten“
  • Falscher Abrechnungszeitraum
  • Abrechnungsfrist wurde nicht eingehalten 

Kündigung, Kündigungsarten und Kündigungsfristen – was gilt?

Welche Kündigungsfristen gibt es?

Gesetzliche Kündigungsfristen für VermieterGesetzliche Kündigungsfrist für Mieter
  • Mietdauer < 5 Jahre = 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer 5 – 8 Jahre = 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer > 8 Jahre = 9 Monate Kündigungsfrist
  • Kündigungsfrist = 3 Monate

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

  • Der Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung schriftlich aussprechen, wenn er selbst, ein Familienangehöriger (z. B. Kinder, Eltern, Geschwister etc.) oder ein Mitglied des Haushalts (z. B. Pflegepersonal) die Wohnung benötigt.
  • Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf muss die gesetzliche Kündigungsfrist beachtet werden.
  • Bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf steht dem Mieter eventuell Schadensersatz zu.

Wann ist eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung möglich?

Um eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung aussprechen zu können, muss ein gravierendes Fehlverhalten des Mieters vorliegen. Am häufigsten erfolgt eine außerordentliche Kündigung, wenn der Mieter

  • die Miete mehrere Monate hintereinander nicht bezahlt.
  • die Miete nicht pünktlich zahlt.
  • den Hausfrieden (z. B. durch Lärm, Beleidigungen v. Nachbarn etc.) erheblich stört.
  • die Mietwohnung vernachlässigt bzw. die Sorgfaltspflicht verletzt oder
  • unberechtigt die Wohnung untervermietet.

Bevor die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, muss der Vermieter seinen Mieter in vielen Fällen abmahnen.

Worauf müssen Mieter nach der Kündigung des Mietvertrages achten?

  • Renovieren & Streichen: Es gilt, was im Mietvertrag steht. Die Klausel bzw. Annahme, dass der Mieter beim Auszug streichen muss, ist oft unwirksam. Eine einzelfallabhängige Prüfung der Klausel lohnt sich.
  • Kaution: Wurde die Wohnung (Boden, Fliesen etc.) beschädigt oder bestehen noch Mietrückstände, darf der Vermieter seine Forderungen mit der Mietkaution verrechnen.
  • Übergabeprotokoll: Das Übergabeprotokoll sollte alle möglichen Zählerstände, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und Zustände von Wänden, Fenstern, Türen und Böden beinhalten.
Foto(s): ©AdobeStock/BalanceFormCreative

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