Pachtvertrag: Arten, Wirksamkeit und Ausnahmen einfach erklärt

Ein Großteil der landwirtschaftlichen Flächen sowie betriebenen Gaststätten sind gepachtet. Die Art des Pachtverhältnisses entscheidet über die geltenden rechtlichen Bestimmungen.  

In diesem Ratgeber geht es unter anderem um folgende Fragen: Was sind häufige Arten von Pachtverträgen? Wo ist der wesentliche Unterschied zur Miete? Sind mündlich geschlossene Pachtverträge wirksam? Wann ist ein Pachtvertrag ungültig?

Was versteht man unter einem Pachtvertrag?

Welche Arten von Pachtverträgen gibt es? 

Der Pachtvertrag ist gesetzlich in den §§ 581 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt, wobei sich der Untertitel 5 (§§ 585–597 BGB) mit der Landpacht beschäftigt. Die Landpacht befasst sich mit der Bodenbewirtschaftung eines gepachteten Grundstücks und ist eine der häufigsten Pachtarten. Neben der Landpacht sind unter anderem folgende Pachtverhältnisse möglich und häufig:

• Grundstückspacht (ohne Bodennutzung – häufig Höfe, Ställe, Scheunen etc.) 

• Pachtvertrag Garten (häufig Schrebergärten) 

• Pachtvertrag Gastronomie 

• Pachtvertrag Wald

Pachtvertrag: Unterschied zur Miete

Die Verpachtung und Vermietung haben viele Gemeinsamkeiten. Das Gesetz verweist in § 581 Abs. 2 BGB aus diesem Grunde sogar auf die Vorschriften des Mietrechts. Bis auf wenige Ausnahmen werden also mietrechtliche Vorschriften auf das Pachtverhältnis angewendet. 

Diese Ausnahmen ergeben sich aus den §§ 582–584b BGB und betreffen insbesondere die Kündigung, bei der einige Unterschiede bestehen. Auch gilt die Verweisung nicht für die Landpacht, die in den §§ 585–597 BGB separat mit Besonderheiten geregelt wird. 

Der wesentliche Unterschied besteht in der sogenannten Ziehung von Früchten im Rahmen des Pachtverhältnisses. Es besteht also das Recht zum Erwirtschaften von Gewinn, während die Miete sich rein auf die Nutzung der Mietsache beschränkt:

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.“ § 535 Abs. 1 S. 1 BGB.

„Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren.“ § 581 Abs. 1 S. 1 BGB

Kann der Pachtvertrag mündlichen geschlossen werden?

Ja, Pachtverträge sind grundsätzlich an keine bestimmte Form gebunden. Ein mündlicher Pachtvertrag kann daher genauso rechtswirksam abgeschlossen werden.

Wichtig zu wissen ist jedoch, dass ein Landpachtvertrag, der für längere Zeit als zwei Jahre nicht schriftlich geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Das ergibt sich aus § 585a BGB.  

Ähnliches gilt für den Pachtvertrag, der keine Landpacht ist. Hier gilt – über den Verweis im Pachtrecht auf die mietrechtliche Vorschrift des § 550 BGB –, dass ein nicht schriftlicher Pachtvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.

Die meisten Pachtverträge sind von vornherein auf oftmals fünf bis 15 Jahre befristet, was die Kündigung einschränkt, beiden Parteien jedoch Sicherheit für den Bestand des Pachtverhältnisses über einige Jahre gibt. Das ist insofern wichtig, da in der Regel durch den Pächter auch Investitionen getätigt werden. Unbefristete Pachtverträge können gemäß § 594a Abs. 1 BGB bereits mit einer Frist von zwei Jahren zum Schluss des Pachtjahres ordentlich gekündigt werden.

Hinweis: Sind Teile des Pachtvertrages nicht schriftlich, gilt der Vertrag ebenfalls für unbestimmte Zeit. Bei Erbengemeinschaften und Ehegatten, die in der Gütergemeinschaft leben, müssen daher alle den Vertrag unterschreiben oder alternativ in Vollmacht mit entsprechendem Vermerk der Vertretung unterschreiben. Gleiches hinsichtlich der Schriftform gilt im Übrigen auch für Verlängerungen eines Pachtverhältnisses.

Wann ist Unterverpachtung erlaubt?

Der Pächter ist zur Unterverpachtung – also der Überlassung des Pachtgegenstandes an Dritte – grundsätzlich nur berechtigt, wenn eine entsprechende Erlaubnis des Verpächters vorliegt. Regelmäßig wird eine Vereinbarung zur Unterverpachtung in den Pachtvertrag aufgenommen, um Pächtern die Unterverpachtung problemlos zu ermöglichen.

Wer unterverpachtet, ohne die Erlaubnis des Verpächters zu haben, riskiert die fristlose Kündigung seitens des Verpächters, wobei grundsätzlich für die wirksame fristlose Kündigung eine Abmahnung erforderlich ist. In Ausnahmefällen – wie der Verweigerung des Pächters zur Verhaltensänderung hinsichtlich der Untervermietung – ist allerdings keine Abmahnung notwendig. 

Ausnahme vom Unterpachtvertrag: Betriebsübergabe 

Die Betriebsübergabe zu Lebzeiten beim Landpachtvertrag stellt keinen Unterpachtvertrag dar. Das betrifft den Fall, dass der landwirtschaftliche Betrieb vom bisherigen Pächter auf dessen Betriebsnachfolger inklusive des gepachteten Grundstücks, das der Landwirtschaft dient, übergeben wird. Der Nachfolger tritt dann anstelle des bisherigen Pächters in den Pachtvertrag ein. Es handelt sich mithin um einen Austausch der Pächter und nicht um eine Untervermietung.

Wann ist ein Pachtvertrag ungültig?

Es ist bereits herausgearbeitet worden, dass ein Pachtvertrag, der mündlich geschlossen wurde, nicht ungültig ist, sondern der mündliche Vertragsabschluss lediglich zu Konsequenzen hinsichtlich der Dauer des Pachtverhältnisses führt (siehe: „Kann der Pachtvertrag mündlichen geschlossen werden?“). Sofern die Parteien nichts Abweichendes im Pachtvertrag vereinbart haben, behält der Pachtvertrag auch bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich seine Wirksamkeit („Kauf bricht Pacht nicht“), § 593b BGB i. V. m. § 566 BGB.

Ein Pachtvertrag ist – wie andere Verträge auch – nichtig, also vollständig rechtlich wirkungslos, wenn er gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, wenn wesentliche Vertragsbestandteile fehlen (in der Regel sind die wesentlichen Vertragsbestandteile: ganz konkreter Pachtgegenstand, Vertragsparteien, Preis) oder sittenwidrig ist. Hier ist immer eine Prüfung des Einzelfalls notwendig. Außerdem bestehen Anfechtungsmöglichkeiten, wenn der Vertrag unter Täuschung, Drohung oder Irrtum zustande gekommen ist.

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Beendigung des Pachtverhältnisses

Die Beendigung von Pachtverhältnissen ist komplex. Besonders interessant für Pächter und Verpächter und Grund für Streitigkeiten sind Investitionen des Pächters, die zu einem Mehrwert führen. Für einen etwaigen Mehrwert können Pächter unter Umständen einen finanziellen Ausgleich verlangen, den sogenannten Mehrwertanspruch.  

Hier ist unter anderem entscheidend, ob der Verpächter der entsprechenden Maßnahme zugestimmt hat. Die Beurteilung, ob ein Mehrwert gegeben ist und insbesondere in welcher Höhe ein solcher existiert, ist kompliziert. Regelmäßig sind Sachverständige einzuschalten. In einigen Pachtverträgen gibt es jedoch auch ganz konkrete Bestimmungen hierzu. 

Wichtig ist vor allem eins: Dieser Anspruch auf Ausgleich des Mehrwertes verjährt innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Pachtverhältnisses beziehungsweise unter Umständen innerhalb von sechs Monaten nach Grundbuchumschreibung bei Eigentümerwechsel. Hierauf sollten Pächter unbedingt achten und sich rechtlich beraten lassen, um die Frist nicht zu verpassen.

Fazit

• Der Pachtvertrag ist gesetzlich in den §§ 581 ff. BGB geregelt. 

• Verpachtung und Vermietung haben viele Gemeinsamkeiten. Viele mietrechtliche Vorschriften finden auf die Pacht Anwendung. 

• Für die Landpacht, die sich mit der Bodenbewirtschaftung eines gepachteten Grundstücks befasst, gelten besondere gesetzliche Regelungen. Mietrechtliche Vorschriften sind nicht anwendbar. 

• Wesentlicher Unterschied zur Miete ist die Ziehung von Früchten beziehungsweise das Recht zum Erwirtschaften von Gewinn, während die Miete sich rein auf die Nutzung der Mietsache beschränkt. 

• Pachtverträge sind grundsätzlich an keine bestimmte Form gebunden. Ein mündlicher Pachtvertrag ist daher auch rechtswirksam und nicht ungültig. Der Pachtvertrag gilt jedoch unter Umständen für unbestimmte Zeit, was unter anderem Konsequenzen für die Kündigungsmöglichkeit hat. 

• Eine Unterverpachtung ist grundsätzlich nicht erlaubt, wenn keine entsprechende Erlaubnis des Verpächters vorliegt.  

• Nach Beendigung des Pachtverhältnisses kann unter Umständen ein Anspruch auf Ausgleich des Mehrwertes bestehen. Dieser Anspruch verjährt innerhalb von sechs Monaten.