3.296 Anwälte für Mietpreisbremse | Seite 103
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Rechtstipps von Anwälten zum Thema Mietpreisbremse
Fragen und Antworten
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Mietpreisbremse: Wann sollte ich einen Rechtsanwalt um Rat bitten?
Das Thema Mietpreisbremse umfasst zahlreiche rechtliche Vorschriften, mit denen man im alltäglichen Leben selten in Berührung kommt. Insbesondere wenn Sie unsicher sind, welche Rechte und Pflichten Ihnen zustehen, wann Sie Einspruch gegen eine Entscheidung erheben sollten oder ob es sich lohnt, gerichtlich vorzugehen, sollten Sie sich so früh wie möglich an einen Anwalt wenden. Außerdem lohnt sich immer der Gang zum Anwalt, wenn es darum geht, Dokumente auf Fehler zu überprüfen oder neue rechtssicher zu erstellen. Ein Rechtsanwalt beantwortet alle Fragen zum Thema Mietpreisbremse und erarbeitet gemeinsam mit Ihnen sinnvolle und nachhaltige Lösungen. -
Mietpreisbremse: Was kann ein Anwalt für mich tun?
Streitigkeiten in Zusammenhang mit Mietpreisbremse sind leider keine Seltenheit und oftmals führen Gespräche mit der gegnerischen Seite zu keiner praktikablen Lösung. In solchen Fällen ist es sinnvoll, sich an einen in diesem Bereich erfahrenen Anwalt zu wenden. Er überprüft sämtliche Schreiben, unterstützt Sie bei der Erstellung rechtssicherer Dokumente und übernimmt die Kommunikation mit der gegnerischen Partei. Außerdem ist ein Anwalt mit sämtlichen Fristen bestens vertraut, wenn es darum geht, eine Stellungnahme fristgerecht abzugeben oder die Widerspruchsfrist einzuhalten. Ist keine außergerichtliche Lösung möglich, so vertritt er Ihre Ansprüche mit Nachdruck vor dem zuständigen Gericht. -
Brauche ich unbedingt einen Anwalt?
Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit, sich vor dem Amtsgericht selbst zu verteidigen. Geht es allerdings um familienrechtliche Sachen, müssen Sie wissen, dass vor dem Familiengericht (eine spezielle Abteilung des Amtsgerichts) Anwaltszwang herrscht. Auch vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten oder vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen.
Der Gang zum Anwalt lohnt sich in den meisten Fällen, insbesondere wenn viel auf dem Spiel steht. Er berät Sie individuell, bespricht mit Ihnen die Erfolgsaussichten und wenn eine außergerichtliche Lösung nicht möglich ist, kämpft er für Ihr gutes Recht vor dem zuständigen Gericht. Wenn Sie sich keinen Anwalt leisten können, gibt es auch hier Möglichkeiten. So können Sie beispielsweise einen Beratungsschein und/oder Prozesskostenhilfe beantragen. -
Ich kann mir keinen Gerichtsprozess leisten, was nun?
Wenn Sie die Gerichtskosten nicht selbst zahlen können und Ihre Rechtsschutzversicherung diese nicht übernehmen will, hilft Ihnen die Prozesskostenhilfe weiter. In solchen Fällen bezahlt der Staat entweder ganz oder teilweise die Gerichtskosten, sowie die Kosten für den eigenen Rechtsanwalt. Dafür müssen Sie einen Antrag schriftlich beim zuständigen Gericht stellen. Es ist dabei empfehlenswert, das Formular „Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse bei Prozess- oder Verfahrenskostenhilfe“ auszufüllen und alle wichtigen Unterlagen, wie etwa Ihren aktuellen Arbeitslosengeldbescheid, beizulegen. Sie können Ihren Antrag auch persönlich bei der Geschäftsstelle des Gerichts einreichen, insbesondere dann, wenn Sie noch offene Fragen haben.
Wichtig zu wissen: Nicht immer ist ein Antrag auf Prozesskostenhilfe möglich. Beispielsweise gibt es im Strafrecht für den Angeklagten keine Prozesskostenhilfe.
Mietpreisbremse bezeichnet eine Gesetzesänderung im Mietrecht zur Begrenzung steigender Mieten auf dem Wohnungsmarkt. Dementsprechend hat die Mietpreisbremse für Mietverhältnisse, denen ein Gewerbemietvertrag zugrunde liegt, keine Bedeutung. Die Mietpreisbremse beschränkt dabei die zulässige Mieterhöhung bei der Neuvermietung von Wohnraum auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das soll ein weiteres ungebremstes Ansteigen der Mieten in Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten verhindern. Deren Mietsituation ist gekennzeichnet durch Wohnungsknappheit und unangemessen hohe Mieten für die breite Bevölkerung. Angespannte Wohnungsmärkte finden sich dabei typischerweise in Ballungsgebieten, Großstädten und Hochschulstädten.
Umsetzung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur für die Immobilienvermietung in Gebieten mit angespannter Wohnsituation. Laut geändertem Mietrecht werden diese Regionen mit Mietpreisbremse durch die Regierung des jeweiligen Bundeslandes per Rechtsverordnung ausgewiesen. Die Notwendigkeit einer Mietpreisbremse ist in dieser Rechtsgrundlage dabei entsprechend zu begründen. Davon Gebrauch gemacht hat unmittelbar nach Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 zunächst nur Berlin. Mit Stand Januar 2016 gilt die Mietpreisbremse in bestimmten Kommunen folgender Bundesländer:
- Hamburg (flächendeckend),
- Bremen ohne Bremerhaven,
- Nordrhein-Westfalen,
- Baden-Württemberg,
- Rheinland-Pfalz,
- Bayern,
- Hessen,
- Brandenburg
Weitere Bundesländer wie Thüringen planen 2016 die Einführung einer Mietpreisbremse bzw. änderten zwischenzeitlich die örtliche Geltung wie in Bayern.
Zeitliche Geltung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist nur als zeitlich beschränkte Maßnahme im Mietrecht angelegt. Sie soll steigende Mieten nur vorübergehend verhindern, bis zwischenzeitlich auf den Weg gebrachte Lösungen von Dauer wie die Schaffung neuen Wohnraums greifen. Insofern dürfen Gebiete nur für die Dauer von höchstens fünf Jahren einer Mietpreisbremse unterliegen. Die Länder haben dabei noch bis Ende 2020 die Möglichkeit, eine entsprechende Mietpreisbremsenverordnung in Kraft zu setzen.
Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis
Die ortsübliche Vergleichsmiete, die Grundlage für die zulässige Mieterhöhung bei der Mietpreisbremse ist, hatte für die Erhöhung der Miete bei einer Neuvermietung keine Bedeutung.
Vor Einführung der Mietpreisbremse regelte im Mietrecht bislang nur § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wie weit Vermieter die Miete erhöhen dürfen – jedoch auf ein laufendes Mietverhältnis bezogen und nicht auf die Mieterhöhung infolge einer neuen Vermietung. Demnach dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Grundsätzlich darf die Miete dabei aber nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. Diese sogenannte Kappungsgrenze darf in Gebieten, in den die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, auf 15 Prozent herabgesetzt werden.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde vereinbart ist. In einem Rechtsstreit wird in der Regel ein Sachverständiger die ortsübliche Vergleichsmiete mittels Gutachten ermitteln, sofern weitere Quellen fehlen. In diesem Sinne gelten solche Mietspiegel und Mietdatenbank. Ein qualifizierter Mietspiegel genießt die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiederspiegelt. Im Zweifelsfall ist die Vermutung zu widerlegen. Einfache Mietspiegel genießen diese nicht.
Mieterhöhung auch nach Neuvermietung begrenzt
Für den Fall, dass ein Vermieter eine Wohnung neu vermietet, spielte diese Beschränkung jedoch, bevor die Regeln zur Mietpreisbremse im Juni 2015 in Kraft traten, keine Rolle. Für danach erfolgende Mieterhöhungen regelt der infolgedessen neu geschaffene § 556d BGB bei der Wiedervermietung nun jedoch Folgendes: Schließt jemand einen Mietvertrag über Wohnraum ab, der in einem Gebiet mit geltender Mietpreisbremse liegt, darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses um höchstens 10 Prozent übersteigen. Demnach darf beispielsweise bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 500 Euro die maximale Miete bei einer Neuvermietung 550 Euro (= 500 Euro + 10 Prozent) betragen – der Vermieter die Miete einem neuen Mieter gegenüber mithin nur noch um maximal 50 Euro erhöhen. Somit schränkt die Mietpreisbremse die Vertragsfreiheit von Vermietern entsprechend ein. Für bestimmte Situationen gelten jedoch Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
So hat die Einführung der Mietpreisbremse keinen Einfluss auf Mieten, die bereits vor Einführung der Mietpreisbremse über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Diese haben auch nach der Mietrechtsänderung durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz Bestand. Weitere Ausnahmen von der Mietpreisbremse regelt der ebenfalls neu eingeführte § 556f BGB. Folgende Wohnungen unterliegen demnach nicht der Mietpreisbremse:
- Wohnungen, die erstmal nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden –Neubauten sind somit von der Mietpreisbremse ausgenommen.
- Ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen ist die erste Vermietung zuvor umfassender modernisierter Wohnungen – hier gelten die Regeln zur Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB. Was den dazu erforderlichen Umfang der Modernisierung betrifft, nennt die Begründung des Gesetzentwurfs hierfür Investitionen in Höhe von etwa einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands und eine Wohnwertverbesserung in mehreren Bereichen.
Keine Mietpreisbremse gilt zudem in Sondermietverhältnissen nach § 549 Abs. 2 BGB. Zu diesen zählt möblierter Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter bewohnten Wohnung ist, dringend benötigter sozialer Wohnraum und nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassener Wohnraum.
Besondere Mietpreisgestaltungen
Neben der Vergleichsmiete sind noch Staffelmiete und Indexmiete einigermaßen verbreitet. Mit Blick auf die Mietpreisbremse gilt bei diesen Formen der Mietpreisgestaltung Folgendes: Bei Vereinbarung einer Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse für jede Mietstaffel im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit. Bei Indexmieten ist dagegen die vereinbarte Ausgangsmiete für die Mietpreisbremse relevant. Hieraus kann sich eine mögliche Umgehung der Mietpreisbremse ergeben. Das ist jedoch nicht ohne Risiken. Denn zum einen schließt die schriftlich zu vereinbarende Indexmiete weitere, von modernisierungsbedingten Mieterhöhungen abgesehen aus. Des Weiteren ist sie von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes abhängig. In wirtschaftlich schwachen Zeiten mit niedriger Inflation kann das im Vergleich zu anderen Mietpreisgestaltungen gerade bei Immobilien in guten Mietlagen aber geringere Mieteinnahmen zur Folge haben.
Folgen bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse
Eine Verletzung der Vorschriften zur Mietpreisbremse hat nicht zur Folge, dass der Mietvertrag insgesamt unwirksam wird. Stattdessen erlangt lediglich der Mietbetrag keine Geltung, der die im Rahmen der Mietpreisbremse zulässige Mieterhöhung bei Neuvermietung übersteigt.
Mieter, die die erhöhte Miete bereits bezahlt haben, erhalten sie nicht automatisch zurück. Sie müssen sie stattdessen vom Vermieter zurückfordern. Das setzt zunächst eine schriftliche und qualifizierte – also eine etwa mit Verweis auf den geltenden Mietspiegel begründete – Rüge des Vermieters durch den Mieter voraus. Daneben kann der Mieter vom Vermieter Auskunft über Tatsachen verlangen, die er wie etwa die mit dem Vormieter vereinbarte Miete nicht ohne weiteres selbst in Erfahrung bringen kann. Auskunft über allgemein zugängliche Quellen wie Mietspiegel muss ein Vermieter dagegen nicht geben.
Keine Verwechslung mit Bestellerprinzip
Die Mietpreisbremse ist dabei nicht mit dem sogenannten Bestellerprinzip zu verwechseln. Dieses soll die bisherige Praxis bei der Wohnungsvermittlung, nach der vor allem Mieter die auch als Courtage bezeichnet Maklerprovision zahlten, beschneiden. Demnach sollen Makler ihre Provision bei erfolgreicher Vermittlung einer Wohnung nach dem Bestellerprinzip nur noch von dem verlangen können, der sie bestellt hat, in der Regel also vom Vermieter der Wohnung. Eine Umwälzung auf den Mieter durch entsprechende Gestaltung von Maklervertrag oder Mietvertrag ist unwirksam. Anders als die Mietpreisbremse gilt das Bestellerprinzip bundesweit und nicht nur in bestimmten Städten und Regionen.
(GUE)
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